Mieszkanie jako miejsce prowadzenia działalności

Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu jest zjawiskiem powszechnym w naszej rzeczywistości. Prowadzenie działalności w mieszkaniu ma swoje plusy i minusy. Z jednej strony wiele wydatków można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Z drugiej przy określaniu wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodów mogą pojawić się liczne wątpliwości, czy rzeczywiście dany wydatek może być kosztem, czy też nie. Wskazana jest więc daleko idąca ostrożność, aby nie narazić się na ewentualny, kosztowny spór z fiskusem.

Lokal mieszkalny jako środek trwały
Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu wiąże się nie tylko z ponoszeniem bieżących wydatków, ale ze stopniowym zużyciem lokalu. Tak więc, po spełnieniu określonych wymogów przedsiębiorca może zaliczyć lokal mieszkalny do środków trwałych firmy i naliczać amortyzację. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają m. in. lokale będące odrębną własnością lub współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale te muszą być wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Uwaga: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej to nie środki trwałe, lecz wartości niematerialne i prawne. W związku z powyższym nie da się ich ulepszyć, czy remontować, a wszelkie inwestycje to inwestycje w obcym środku trwałym - w lokalu stanowiącym własność spółdzielni, a nie podatnika.

Określenie wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego jest bardzo istotne. Wartość ta bowiem stanowi później o wysokości odpisów amortyzacyjnych.

W przypadku mieszkania nabytego odpłatnie sprawa jest o tyle prosta, że w zasadzie wartością początkową będzie cena jego nabycia powiększona o koszty związane z jego nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT).

Jeżeli podatnik otrzymał mieszkanie w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób to wartością początkową mieszkania będzie jego wartość rynkowa, chyba że umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określi w treści wartość mieszkania w wysokości mniejszej od rynkowej. W takim przypadku za wartość początkową przyjmujemy wartość określoną w umowie.

W przypadku, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną pragnący wykorzystywać w swej działalności gospodarczej lokal mieszkalny nie jest w stanie określić ceny nabycia wówczas ma możliwość dokonania samodzielnej wyceny tego mieszkania i przyjęcia wartości początkowej w kwocie wynikającej z własnej wyceny z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Musi jednakże w tej wycenie uwzględnić stopień zużycia lokalu.

Gdy lokal został wytworzony we własnym zakresie wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże podatnik nie może do kosztów jego wytworzenia zaliczyć wartości pracy własnej, małżonka, dzieci, kosztów zarządu, kosztów operacyjnych, kosztów operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek). Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły. Oczywiście uwzględnić należy ceny rynkowe tego typu lokali oraz stan i stopień ich zużycia.

Natomiast w przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika wartością początkową lokalu będzie wartość ustalona na takim poziomie, na jakim udział podatnika pozostaje we współwłasności tego lokalu. Wyjątek stanowi tutaj lokal wchodzący w skład współwłasności małżeńskiej. W sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków prowadzi działalność w mieszkaniu stanowiącym wspólność małżeńską może on za wartość początkową przyjąć całą jego wartość, jeżeli jednak obydwoje z małżonków prowadziliby działalność w tym mieszkaniu to może każde z nich za wartość początkową przyjąć jedynie połowę jego wartości.

Podatnicy będący osobami fizycznymi mogą także określić wartość początkową mieszkania metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że podatnicy przyjmują w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Podatnicy po ustaleniu wartości początkowej mieszkania wprowadzają go do ewidencji środków trwałych i wybierają metodę amortyzacji. Zastrzec należy, że podatnicy mają do wyboru jedynie metodę liniową ale albo przy zastosowaniu stawki z Wykazu stawek amortyzacyjnych albo przy zastosowaniu stawki określonej indywidualnie. Nie mogą natomiast stosować metody degresywnej.

Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, jak również co kwartał lub jednorazowo raz na koniec roku.

Metoda liniowa polega na dokonywaniu co miesiąc odpisów amortyzacyjnych w ratach równych, rozpoczynając od miesiąca ...