Amortyzacja mieszkania po przekształceniu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało przekształcone w odrębną własność i wycofane z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych jako wartość niematerialna i prawna. Czy po przekształceniu prawidłowym jest dokonanie 10% odpisów amortyzacyjnych? Czy słuszne było zakwalifikowanie wyposażenia jako inwestycji w obcy środek trwały? Czy w przypadku braku najemców można dokonywać odpisów amortyzacyjnych oraz zaliczać w koszty opłaty za media i czynsz?

31 stycznia 2019 r. podatniczka wraz z mężem dokonała zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z przeznaczeniem na najem prywatny. Zakup został sfinalizowany z oszczędności we wspólności majątkowej i kredytu. Podatniczka zaprowadziła ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych z datą oddania lokalu w używanie w pozycjach:

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jako wartość niematerialną i prawną i stawce amortyzacyjnej 2,5%;
• inwestycja w obcy środek trwały jako środek trwały na co składa się zakup wyposażenia, tj. m.in. lodówko-zamrażarka, pralka, piekarnik, płyta indukcyjna, meble, uwzględnione jako środek trwały z uwagi na okres użytkowania powyżej 1 roku.

Od 1 lutego br. podatniczka czyniła starania aby pozyskać nowych najemców (ogłoszenia OLX, media społecznościowe, itp.) aby lokal był wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem. Wydatki na media i czynsz musiały być poniesione i zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Lokal w tym okresie nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb. Sytuacja związana z COVID-19 bardzo utrudniła pozyskanie nowych lokatorów.

Budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny został wybudowany i oddany do użytku w latach 70-tych i był cały czas użytkowany.

Wyposażenie jako inwestycja w obcym środku trwałym

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje wprost, co należy rozumieć przez inwestycje w obcych środkach trwałych. Definiuje natomiast pojęcie „inwestycji”. Zgodnie z art. 5a pkt 1 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o inwestycjach oznacza to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Środki trwałe w budowie to - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości - zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Biorąc pod uwagę te definicje można stwierdzić, że inwestycje w obcych środkach trwałych to ogół działań (nakładów) podatnika odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia lub polegają na stworzeniu składnika majątku mającego cechy środka trwałego.

W myśl art. 22g ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość początkową inwestycji w obcych środkach trwałych oraz budynków i budowli wybudowanych na obcym gruncie ustala się, stosując odpowiednio ust. 3-5.

Zgodnie z art. 22g ust. 4 tej ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15...