COVID-19: Umorzenie czynszu a podstawa opodatkowania i ulga na złe długi w VAT

Czy w związku z umorzeniem należności z tytułu czynszu najmu wynajmujący powinien wystawić faktury korygujące na rzecz najemcy, a w związku z tym dokonać obniżenia podstawy opodatkowania na podstawie art. 29a ust. 13 ustawy o VAT? Czy wynajmujący może skorygować podstawę opodatkowania oraz należny podatek VAT wynikający z faktur dokumentujących umorzone należności na podstawie przepisu 89a ustawy o VAT (tj. ulga na złe długi)?

Powiat wynajmuje lokal użytkowy będący własnością Skarbu Państwa. Najemca prowadzi w ww. lokalu działalność gospodarczą o charakterze gastronomicznym. W związku z epidemią COVID-19, na skutek wniosku skierowanego przez najemcę do Starosty, Starosta zdecydował się umorzyć należność z tytułu czynszu najmu lokalu za okres od 14 marca 2020 r. do 31 maja 2020 r. (umorzeniu uległa część należności za marzec, cała należność za kwiecień i maj - łącznie z odsetkami i równowartością kwoty 40 euro). Umowę w sprawie umorzenia należności strony zawarły w sierpniu 2020 r. Celem umorzenia jest rezygnacja wynajmującego ze ściągania należności od najemcy za najem za ww. okresy. Przedmiotowe działanie zostało podjęte na podstawie przepisu art. 15zzze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r.

Faktura korygująca i obniżenie podstawy opodatkowania VAT

Z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że jeżeli po wystawieniu faktury wystąpią zdarzenia mające wpływ na treść wystawionej faktury lub okaże się, że wystawiona faktura zawiera błędy, podatnik wystawia w takim przypadku fakturę korygującą. Fakturę korygującą wystawia się m.in. w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury. Zatem, co do zasady, korygowanie treści pierwotnie wystawionej faktury powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu. Zatem, istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych, tak aby dokumentowały rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych.

Należy w tym miejscu wspomnieć, iż zgodnie z art. 508 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje. Zwolnienie z długu może dotyczyć całości lub części wierzytelności. Natomiast przez ugodę, w myśl art. 917 ww. ustawy, rozumie się sytuację, w której strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać.

Takim ustępstwem w przedmiotowej sprawie jest rezygnacja przez wynajmującego z całości lub części należności z tytułu najmu będąca rezultatem wyrażenia jednostronnego oświadczenia woli na skutek złożonego do jednostki przez przedsiębiorcę/najemcę wniosku. Sytuacji tej nie należy jednak utożsamiać ze zmniejszeniem wartości sprzedanych towarów i usług na skutek obniżenia ich ceny. Jednostronne oświadczenie woli dotyczy bowiem jedynie rozliczeń pomiędzy kontrahentami (rezygnacji z dochodzenia określonej części należności).

Zatem umorzenie przez wynajmującego w całości lub części należności za najem nie powoduje obowiązku wystawienia faktury korygującej na rzecz najemcy (w razie wystawienia faktury pierwotnej z kwotą czynszu wynikającą z zawartej umowy najmu). Wynajmujący bowiem nie koryguje swoich rozliczeń w tym zakresie, a ty...