Optymalizacja podatkowa przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości zawsze wiąże się z koniecznością uiszczenia odpowiedniego podatku. Trzeba jednak podkreślić, że świadome wykorzystanie optymalizacji podatkowej umożliwia obniżenie lub nawet uniknięcie tego obciążenia. Co mówią o tym przepisy i prawo podatkowe? Ile można zaoszczędzić i jak to zrobić skutecznie?

Pierwotny i wtórny rynek nieruchomości – różnice w opodatkowaniu 

Rynek pierwotny a rynek wtórny to dwa różne kanały nabywania i zbywania nieruchomości, a z nimi związane są różnice w opodatkowaniu. Na rynku pierwotnym, czyli przy zakupie bezpośrednio od dewelopera, VAT jest już zawarty w cenie nieruchomości i wynosi 8% lub 23%, w zależności od wielkości nabywanej powierzchni.

W przypadku zakupu na rynku wtórnym nabywca zobowiązany jest uiścić dodatkowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. 

Na jakie opłaty jesteśmy narażani przy zakupie nieruchomości? 

Oprócz opłat podatkowych związanych bezpośrednio z zakupem nieruchomości są także dodatkowe koszty związane z procesem notarialnym. Poza taksą notarialną, która obejmuje 23% VAT, nabywca musi liczyć się z dodatkowymi opłatami. Opłatę notarialną stanowi kwota stała w wysokości dokładnie 1010 zł oraz 0,4% od nadwyżki ceny nieruchomości w przedziale od 60,000 zł do 1 mln zł, a także 0,2% od nadwyżki ceny przekraczającej 1 mln zł. Warto podkreślić, że są to maksymalne kwoty, a rzeczywista wysokość opłaty zależy od decyzji notariusza. 

Kolejnym wydatkiem może być opłata związana z ustanowieniem hipoteki bankowej, która zwykle jest sporządzana w formie aktu notarialnego. Maksymalna opłata za sporządzenie takiego aktu wynosi 1/4 stawki ogólnej, do której należy doliczyć 23% VAT. Dodatkowo ustanowienie hipoteki wiąże się z koniecznością wpisu do księgi wieczystej, za co nabywca musi zapłacić podatek w wysokości 0,1% przy hipotece zwykłej. 

W przypadku hipoteki kaucyjnej, której wartość nie jest ustalona, nabywca jest zobowiązany do uiszczenia podatku w wysokości 19 zł.

Jak zoptymalizować podatki przy zakupie nieruchomości? 

Ulga mieszkaniowa stanowi wyjątek od standardowej zasady opodatkowania dochodu z zysku kapitałowego przy sprzedaży nieruchomości. Według ogólnych przepisów podatnik jest zobowiązany zapłacić 19% podatku od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, z uwzględnieniem kosztów zbycia. Istnieje jednak możliwość uniknięcia tego podatku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat od jej zakupu. O wielu sposobach optymalizacji dowiesz się z portali informacyjnych na temat nieruchomości. 

Możliwa jest także alternatywna opcja – skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Aby uniknąć podatku, uzyskane ze sprzedaży środki muszą zostać zainwestowane w cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowej nieruchomości, adaptacja, budowa, czy remont własnego mieszkania lub domu. Ten proces inwestycyjny musi zostać zrealizowany w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Kluczowym warunkiem jest także spełnienie kolejności, gdzie sprzedaż poprzedza zakup nowej nieruchomości.