Podatek VAT: Moment uznania wpłaconego wadium za zaliczkę

Jeżeli wadium pieniężne nabywcy, którego oferta została przyjęta, zostaje zarachowane na poczet ceny nabycia, na co wybrany nabywca, poprzez przystąpienie do przetargu, wyraża zgodę, to w tym momencie następuje zapłata części ceny za dostawę towaru lub świadczenie usługi będących przedmiotem przetargu.

Zdarzenie przyszłe

Wnioskodawca - Miasto na prawach powiatu (dalej: Miasto) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny od dnia 1 stycznia 1994 r., składa miesięczne deklaracje VAT-7, jest podatnikiem podatku VAT czynnym z tytułu wykonywania czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych oraz innych czynności uznawanych za prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie których Wnioskodawca spełnia definicję podatnika zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Miasto zamierza zbyć nieruchomość gruntową niezabudowaną której jest właścicielem, a która jest przeznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe. Działka zostanie zbyta w formie przetargu ustnego nieograniczonego po wcześniejszym uzyskaniu aprobaty Rady Miasta w formie uchwały, wykonaniu operatu szacunkowego, wywieszeniu wykazu na okres 6 tygodni, a następnie ogłoszenia o przetargu na okres co najmniej 30 dni w wyznaczonych miejscach. Po tych czynnościach zostanie zorganizowany przetarg ustny nieograniczony. Podstawowym warunkiem przystąpienia do przetargu zawartym w Regulaminie Przetargu oraz § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 roku (Dz.U. 2014, 1490 t.j.) oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (t.j. Dz.U. z 2018. poz. 2204 z późn. zm.) jest wpłata wadium w określonym terminie.

W ogłoszeniu o przetargu oraz Regulaminie przetargu zostanie zawarta informacja, że przedmiotowa nieruchomość podlega przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (t.j. Dz.U. z 2018, poz. 2204. z późn. zm.), Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. 2014, 1490 t.j.) oraz ustawy o podatku od towarów i usług (t. j Dz. U. z 2018, poz. 2174 z późn. zm.)

Na podstawie powyższych przepisów wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, z zastrzeżeniem ust. 8, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia, odpowiednio:

• odwołania przetargu;

• zamknięcia przetargu;

• unieważnienia przetargu;

• zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

Wadium wniesione w pieniądzu przez uczestnika przetargu, który przetarg wygrał, zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Po czynnościach przetargowych następuje podpisanie protokołu z przetargu przez komisję i nabywcę wyłonionego w przetargu. Protokół ten stanowi podstawę zawarcia aktu notarialnego. Uczestnik przetargu może w ciągu 7 dni złożyć skargę na czynności przetargowe za pośrednictwem odpowiedniego organu. Po rozpatrzeniu takiej skargi organ zawiadamia skarżącego i wywiesza na okres 7 dni w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia tej skargi. W przypadku niezaskarżenia w ciągu 7 dni od dnia przetargu czynności przetargowych organizator przetargu wywiesza na okres 7 dni informacje o wyniku przetargu. W związku z tym wywieszenie po 7 dniach informacji o przetargu dopiero ostatecznie wyłania nabywcę nieruchomości, gdyż w przypadku zaskarżenia czynności przetargowych i uznania skargi za zasadnej przetarg można np.: unieważnić a wadium zwrócić.

Kolejne obowiązki po przetargu według art. 41 ustawy o gospodarce nieruchomościami to:

„1. Organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

2. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 1, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu”.

Nabywca nieruchomości przed przystąpieniem do spisania umowy notarialnej jest zobowiązany dopłacić w określonym terminie różnicę ceny pomiędzy ceną brutto a wpłaconym wadium.

Pytanie Wnioskodawcy

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

W którym momencie należy uznać że wpłacone wadium stało się zaliczką i powstał obowiązek podatkowy VAT.

• czy w momencie wyłonienia nabywcy w dniu przetargu?

• czy w momencie ogłoszenia informacji o wyniku przetargu po upływie 7 dniowego terminu od dnia przetargu jeżeli w tym czasie nie wpłynęła żadna skarga dotycząca czynności przetargowych lub też uznana została za niezasadną?

• czy w momencie kiedy zostaje podpisany akt notarialny i nieruchomość przechodzi na własność nabywcy ?

Stanowisko i uzasadnienie Wnioskodawcy

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż wadium stanie się zaliczką i powstanie obowiązek podatkowy VAT w momencie ogłoszenia informacji o wynikach przetargu tj. po 7 dniach od dnia przetargu. Brak jest podstaw do wcześniejszego uznania wadium za zaliczkę z uwagi na fakt, iż do tego czasu ...