Sprzedaż gruntu wraz z budynkami objętymi różnymi stawkami VAT

Sprzedając grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami podatnik VAT ma obowiązek zastosować jedną stawkę podatku. Z podatkowego punktu widzenia w takim przypadku następują dwie dostawy, dostawa gruntu i dostawa budynku. Problem z ujednoliceniem stawki VAT pojawia się w przypadku, gdy na tej samej działce znajdują się budynki, których sprzedaż objęta jest różnymi stawkami VAT.

Działka jest traktowana tak samo jak budowla czy budynek

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych lub ich części z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten dotyczy sytuacji, gdy dokonywana jest dostawa – w świetle uregulowań VAT – dwóch różnych towarów: budynku, budowli lub ich części oraz gruntu, z którym te obiekty są trwale związane. W takiej sytuacji podatnik ustalając podstawę opodatkowania budynku musi w niej uwzględnić wartość gruntu. Oznacza to, że grunt przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku i opodatkowany jest na takich jak on zasadach. Grunt dzieli zatem pod kątem VAT los usytuowanych na nim budynków. Dla podatnika płynie z tego wniosek, że dla ustalenia prawidłowej stawki VAT dla gruntu najpierw musi ją określić dla budynku na nim stojącego. A mogą się przecież na nim znajdować budynki opodatkowane od stawki podstawowej VAT aż po takie, które korzystają ze zwolnienia z tego podatku.

Opodatkowanie dostawy budynków

Aktualnie stawka podstawowa VAT w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ww. ustawy wynosi 23%. Jednak w art. 43 tejże ustawy przewidziany został szeroki wachlarz wyjątków od niej, polegających na zwolnieniu z opodatkowania. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, oprócz przypadków gdy:

• dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• od pierwszego zasiedlania do dostawy upłynęło mniej niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie jest to każde oddanie budynku do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanej VAT (wybudowanie, ulepszenie, o ile wydatki na nie przewyższyły jego początkową wartość o co najmniej 30%).

Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a dotyczy budynków, których nie dotyczy zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 o ile:

• w stosunku do nich dokonujący dostawy nie miał prawa do odliczenia VAT,
• dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo VAT odliczyć albo były one niższe niż 30% ich początkowej.

Z kolei na podstawie art....