Sprzedaż mieszkania na kredyt: Termin przelewu zależy od banku

Wprowadzenie obligatoryjnego uruchomienia kredytu bankowego na zakup mieszkania już w momencie podpisania aktu notarialnego wymagałoby wprowadzenia obowiązku wywiązania się przez kupującego ze wszystkich czynności związanych z umową kredytową i jej zabezpieczeniem przez bank (np. ubezpieczenie) jeszcze przed przejściem na niego prawa własności lokalu, co byłoby niewątpliwie skomplikowane pod kątem prawnym. W praktyce mogłoby to znacznie zwiększać koszt kredytu, a tym samym ograniczyć jego dostępność - wyjaśniło Ministerstwo Sprawiedliwości.

Interpelacja nr 32773 do prezesa Rady Ministrów w sprawie notarialnej sprzedaży mieszkania

Szanowny Panie Premierze!

Jestem ekonomistą, kieruję jednostką uniwersytecką, mam za sobą także doświadczenie pracy w gospodarce, doskonale są mi znane eksperymenty prof. Leszka Balcerowicza. Wziąwszy to pod uwagę, trudno mnie zaskoczyć w tym przedmiocie. Zwłaszcza w przypadku tak oczywistej procedury, jaką jest umowa kupna - sprzedaży.

Kupno i sprzedaż to jedne z najstarszych transakcji, komunikacji między ludźmi, początkowo odbywające się na zasadzie wymiany towarów, a od czasu, gdy Fenicjanie wymyślili pieniądze, na zasadzie: oddaję towar i otrzymuję za niego pieniądze. A jednak ta, wydawałoby się, oczywista procedura kupna - sprzedaży, stara jak świat, ostatnio zmieniła się zasadniczo, a zmiana dotyczy notarialnego kupna mieszkania przez osobę, która otrzymuje w tym celu kredyt bankowy.

Podaję przykład. Mój znajomy sprzedawał w tym roku niewielkie mieszkanie po rodzicach. W celu ułatwienia sprzedaży wynajął pośrednika - agencję zajmującą się kupnem i sprzedażą nieruchomości. Już po krótkim czasie otrzymał informację, że jest potencjalny klient i zamierza kupić mieszkanie za pieniądze pożyczone od banku, czyli za kredyt bankowy. Potencjalny nabywca mieszkania, który posiadał tak zwaną zdolność kredytową, przedłożył stosowne dokumenty i bank obiecał mu udzielenie pożyczki w ustalonej wysokości.

Podpisano więc umowę wstępną i złożono stosowne dokumenty u notariusza w celu sfinalizowania transakcji kupna - sprzedaży mieszkania.

Gdy doszło do spotkania w biurze notariusza w celu sfinalizowania transakcji kupna - sprzedaży mieszkania, potencjalny sprzedawca dowiedział się, że w momencie, gdy podpisze notarialny dokument sprzedaży mieszkania, nie otrzyma pieniędzy jednocześnie z podpisaniem dokumentu. Otóż bank zastrzegł sobie, że pieniądze z kredytu bankowego nie zostaną przekazane kupującemu do rąk, ale na konto sprzedającego po dokonaniu sprzedaży mieszkania. Dlatego bank żąda, aby kupujący przed przekazaniem pieniędzy musiał przedłożyć notarialnie sporządzoną umowę sprzedaży mieszkania.

Resumując, sprzedający podpisuje notarialny dokument, na mocy którego oddaje mieszkanie, jednak nie otrzymuje pieniędzy, ale obietnicę otrzymania pieniędzy w ciągu dwóch, może czterech, a może sześciu tygodni - obietnicę bez żadnej gwarancji.

Sprzedający zapytał się notariusza, co by było, gdyby z jakichś powodów nie otrzymał pieniędzy, np. bank odstąpił od udzielenia kredytu, nastąpiło zawieszenie działalności banku itp. Czy w takim przypadku umowa kupna - sprzedaży podpisana w obecności notariusza byłaby unieważniona? Otrzymał odpowiedź, że w żadnym wypadku umowa notarialna nie może być unieważniona. Co sprzedający może zrobić w przypadku nieotrzymania pieniędzy? Notariusz odpowiedział krótko: może się Pan zwrócić do komornika!

Notariusz jest funkcjonariuszem publicznym powoływanym przez ministra sprawiedliwości. Reprezentuje państwo polskie w ustalonym zakresie, w jego biurze wisi godło państwowe, posługuje się on pieczęcią z wizerunkiem orła białego, zaś akty notarialne mają charakter dokumentów urzędowych.

Wyżej opisany sposób sporządzania aktów notarialnych nie powinien mieć miejsca. Banki nie mają prawa wymuszać takiego postępowania. Nie ma żadnego znaczenia, że banki najczęściej przekazują sprzedającemu pieniądze. Takie akty notarialne to niepoważne traktowanie urzędu notariusza, a tym samym niepoważne traktowanie państwa polskiego.

Dlatego apeluję do Krajowej Rady Notarialnej o zlikwidowanie tego kuriozum. Myślę, że Krajowa Rada Notarialna znajdzie właściwy sposób rozwiązania tego problemu.

Ja podsuwam swój sposób rozwiązania, jak mi się wydaje, najprostszy. Otóż przedstawiciel banku udzielającego kredytu mieszkaniowego - udzielającego nie za darmo, ale za sowitą prowizję - fatyguje się do notariusza razem ze sprzedającym i kupującym. Po sprawdzeniu przez notariusza i przez przedstawiciela banku zgodności przedłożonych dokumentów ze stanem faktycznym przedstawiciel banku jednocześnie z podpisaniem aktu notarialnego kupna - sprzedaży dokonuje przelewu pieniędzy na konto sprzedającego. W dobie dzisiejszego stanu techniki elektronicznej i techniki informacyjnej, jaką posługują się banki w Polsce, wykonanie takiej operacji nie stanowi najmniejszego problemu.

Jakie jest stanowisko Pana Premiera w przedmiotowej sprawie?

Poseł Henryk Wnorowski

19 lipca 2019 r.

Odpowiedź na interpelację nr 32773 w sprawie notarialnej sprzedaży mieszkania

Szanowna Pani Marszałek,

W odpowiedzi na przekazaną interpelację nr 32773 pana posła Henryka Wnorowskiego w sprawie notarialnej sprzedaży mieszkania, w zakresie właściwości Ministra Sprawiedliwości, uprzejmie proszę o przyjęcie następujących wyjaśnień.

Stwierdzić należy, że zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), zwanej dalej k.c., przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własn...