Ulga mieszkaniowa w PIT: Przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu

W ramach umowy datio in solutum dochodzi do zapłaty ceny sprzedaży zbywanej nieruchomości i jednocześnie nabycie części nieruchomości (lub lokalu), co skutkuje prawem do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślenia jednak wymaga, że nabycie części nieruchomości (lub lokalu) musi nastąpić celem zaspokojenia „własnych potrzeb mieszkaniowych”. Tak uznał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej.

Podatnik chce sprzedać małżonkom C. nieruchomość niezabudowaną, nabytą w drodze darowizny w kwietniu 2016 r. przy czym płatność nastąpi w terminie najpóźniej do dnia 1 kwietnia 2023 r.

Małżonkowie C. planują wybudowanie na nabytej nieruchomości dwóch budynków mieszczących cztery oddzielne mieszkania. W związku z tym podatnik postanowił zawrzeć z małżonkami C. umowę o zwolnienie z długu w zamian za przeniesienie na rzecz jego lub na rzecz jego oraz jego małżonki do ich wspólności ustawowej jednego z mieszkań znajdujących się w jednym z budynków wraz z częścią gruntu. Przewiduje się, że własność nabywanej nieruchomości przewyższy wartość rynkową sprzedawanej. Będzie to umowa o świadczenie w miejsce wykonania.

Podatnik chciał wiedzieć czy zakładając, że umowa zostanie zawarta w terminie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości w stanie niezabudowanym, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku, czyli tzw. „ulgi mieszkaniowej” w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Jego zdaniem - tak.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z podatnikiem i uznał, że w ramach umowy datio in solutum dochodzi w analizowanej sprawie do zapłaty ceny sprzedaży zbywanej nieruchomości i jednocześnie nabycie części nieruchomości (lub lokalu), co skutkuje prawem do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślił jednak, że nabycie części nieruchomości (lub lokalu) musi nastąpić celem zaspokojenia „własnych potrzeb mieszkaniowych”.

W uzasadnieniu interpretacji organ wyjaśnił:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna jej nabycia.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazując, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą przeniesienia prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynn...