VAT: Przygotowanie działki do inwestycji dla przyszłego nabywcy nosi znamiona działalności

Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności związane ze sprzedażą działki mają formę zawodową (profesjonalną).

Zdarzenie przyszłe

Wnioskodawca wraz z współmałżonką jest współwłaścicielem gospodarstwa rolnego. Są Państwo rolnikami ryczałtowymi. W najbliższym czasie mają Państwo zamiar sprzedać działkę, która zostanie wydzielona z Państwa gospodarstwa firmie zainteresowanej jej nabyciem.

Dla obszaru, na którym znajduje się działka nie ma ustanowionego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie działania związane z wydzieleniem działki zgodnie z umową przedwstępną dokonuje przyszły inwestor. W celu umożliwienia tych działań w ww. umowie wydzierżawiono inwestorowi część działki o numerze … , z której ma zostać wydzielona działka o powierzchni około … ha, którą ma zamiar nabyć inwestor. Wynajęcie działki jest związane z działaniami inwestycyjnymi, wiążącymi się z wydaniem decyzji o wydzieleniu działki, uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji na budowę wjazdu na działkę, uzyskania warunków technicznych przyłączy (kanalizacyjne, sanitarne, przyłącze energetyczne, deszczowe itd.). Zrealizowanie umowy przedwstępnej jest uwarunkowane uzyskaniem m.in. ww. decyzji. Nigdy nie prowadzili Państwo żadnych działań marketingowych związanych z ewentualną sprzedażą działki, nie dokonywali również Państwo jej podziału. Inwestor sam zwrócił się do Państwa z zapytaniem, czy byliby Państwo zainteresowani sprzedażą fragmentu Państwa gospodarstwa. W przyszłości być może dokonają Państwo dalszego podziału działek w celu ich sprzedaży. Jednak na chwilę obecną nie planują takich działań.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że dnia … przejął przedmiotową działkę od swoich rodziców. Nieruchomość przez cały czas była wykorzystywana do działalności rolniczej i nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. W związku z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawca udzielił inwestorowi pełnomocnictwa, aby w imieniu Wnioskodawcy występował w sprawach dotyczących działki (tj. uzyskaniu: decyzji o wydzieleniu działki, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji na budowę wjazdu na działkę, warunków technicznych przyłączy). W chwili sprzedaży działki inwestor powinien być w posiadaniu wszystkich pozwoleń i uzgodnień. Działka została wydzierżawiona nabywcy na okres 3 miesięcy. Wnioskodawca w przeszłości nigdy nie sprzedawał żadnych działek.

Pytanie i stanowisko Wnioskodawcy

Czy sprzedaż działki, która powstanie po wydzieleniu jej z działki o numerze …, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż działki pochodzi z majątku prywatnego. Nie była związana z działalnością gospodarczą. W celu sprzedaży nie prowadzono żadnych działań marketingowych, czy handlowych.

Stanowisko i uzasadnienie KIS

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje więc wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

• określone udziały w nieruchomości,

• prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

• udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W myśl art. 2 pkt 19 ww. ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym, rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 tego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie, w sposób ciągły, własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Stosownie do treści art. 12 ust. 1 cytowanej Dyrektywy – państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

• dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem,

• dostawa terenu budowlanego.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analiza przywołanych przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

-->