VAT. Rezygnacja ze zwolnienia w akcie notarialnym

Pytanie: Czy oświadczeniami zawartymi w akcie notarialnym sporządzonym przez notariusza Strony transakcji skorzystały z możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (VAT) dostawy wskazanego w nim budynku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2019 r. (data wpływu 17 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, gdy złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania nastąpiło w treści aktu notarialnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług gdy złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania nastąpiło w treści aktu notarialnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 30 sierpnia 2018 r. przed notariuszem (…), Spółka A Sp. z o.o. Sp. k. (dalej: Wnioskodawca, Zainteresowany) i spółka B Sp. jawna, zawarły umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego prawa użytkowania wieczystego działki X o pow. 0,2781 ha oraz prawa własności znajdującej się na niej nieruchomości, położonej przy ulicy (…).

Cena za sprzedaż ww. nieruchomości została ustalona w łącznej kwocie brutto … zł (słownie: … złotych) wraz z należnym podatkiem VAT w kwocie … zł (słownie: sześćset … złotych), na którą składała się cena sprzedaży budynku w kwocie … zł (słownie: … złotych) brutto i cena sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w kwocie … zł (słownie: stu … złotych) brutto.

W zawartej umowie sprzedaży Strony złożyły następujące oświadczenia:

• § 4 Strony oświadczyły, że z tytułu dokonania niniejszej czynności przedmiot tego aktu opodatkowany jest podatkiem od towarów i usług VAT, a w związku z tym Spółka wystawi Stronie Kupującej fakturę VAT z zastosowaniem stosownej stawki podatku VAT;
• § 6 (str. 9) Strony umowy zgodnie wskazały, iż „(...) A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa sprzedaje Spółce pod firmą B Spółka jawna prawo użytkowania wieczystego działki nr X o pow. 0,2781 ha (...) oraz prawo własności znajdującej się na niej nieruchomości, położonej w (…) za cenę w łącznej kwocie brutto … zł (… złotych) wraz z należną stawką podatku VAT w kwocie … zł (...)”;
• § 5 (str. 9) Strony zgodnie wskazały, iż „Notariusz pouczyła Strony umowy o (...) odpowiednich przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 roku, Nr 54, poz. 535)”.

Należy wskazać, iż ww. umowa sprzedaży zawarta dnia 30 sierpnia 2018 r. stanowiła wykonanie zawartej w dniu 28 listopada 2017 r. przedwstępnej umowy sprzedaży. We wskazanej umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że na poczet ceny sprzedaży nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedającemu zadatek w kwocie … zł (słownie: … złotych) w terminie do dnia 1 grudnia 2017 r. Ponadto w § 9 ww. umowy przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, kwoty zadatku i zaliczki opisanej wyżej ulegną zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej strona Kupująca, tj. B Spółka jawna zapłaciła sprzedającemu, tj. A Sp. z o.o. Sp. k. kwotę zadatku i otrzymała od kupującego fakturę VAT z dnia 30 listopada 2017 r., w treści której wskazano:

• sprzedaż nieruchomości przy ul. (…), w treści której wskazano wartość brutto zamówienia … zł, wartość netto … złotych, VAT … zł, zaliczka według stawki VAT 23%, wartość netto … złotych, kwota VAT … złotych, wartość brutto … zł. Następnie Sprzedający, tj. A Sp. z o.o. Sp. k. wystawiła kupującemu fakturę zaliczkową VAT, w treści której wskazano sprzedaż nieruchomości - ul. (…), wartość brutto zamówienia … zł, Zaliczka … zł według stawki VAT 23% kwota … zł netto, kwota VAT … zł wartość brutto … zł.

Ponadto Sprzedający. tj. A Sp. z o.o. Sp. k. wystawiła kupującemu fakturę zaliczkową VAT z dnia 31 sierpnia 2018 r., w treści której wskazano sprzedaż nieruchomości - (…)oraz wartość brutto zamówienia … zł.

Zaliczka … zł wartość netto … zł, kwota VAT 23% … zł. Ostatecznie wystawiono fakturę końcową numer . z dnia 7 września 2018 r., w treści której wskazano sprzedaż nieruchomości - ul. (…) wartość brutto zamówienia … zł.

Wskazać należy, iż ww. budynek przy ul. (…):

• został wybudowany w latach 1952-1953, wyremontowany w roku 2003 i zmodernizowany w roku 2010,
• w dniu 31 marca 2015 r. został sprzedany na podstawie sporządzonego aktu notarialnego. Do aktu notarialnego została wystawiona faktura VAT, w której opodatkowano sprzedaż ww. nieruchomości 23% stawką podatku VAT. Z treści aktu notarialnego wynika, że cały budynek wynajmowany był na podstawie umów najmu zawartych w okresie poprzedzającym sprzedaż z różnymi podmiotami gospodarczymi prowadzącymi w nim działalność gospodarczą.

Wskazać należy, iż ww. budynek został zakupiony w dniu 31 marca 2015 r. przez osobę fizyczną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ówczesny Kupujący dokonał odliczenia w prowadzonej działalności gospodarczej podatku naliczonego związanego z transakcją zakupu.

• w dniu 19 listopada 2015 r. na podstawie umowy Spółki Komandytowej pod nazwą A sp. z o.o. sp. k. ww. budynek został wniesiony przez wspólników ww. spółki jako wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. 16 poz. 93, z późn. zm.) w związku z czym Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
• od dnia 31 marca 2015 r. do dnia 30 sierpnia 2018 r. w zakupionym przez Spółkę jawną B budynku zostały poniesione nakłady inwestycyjne w wysokości … zł.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (w brzmieniu obowiązującym w dacie powstania obowiązku podatkowego) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zapis art. 43 ust. 10a ww. ustawy o VAT:

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług).

Wskazując na powyższe, podnieść należy, iż Strony ww. transakcji nie składały przed dniem dostawy nieruchomości odrębnych oświadczeń odnoszących się do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, przyjmując stanowisko, iż oświadczenia złożone przez Strony w przywołanych aktach notarialnych są wystarczające i w sposób jednoznaczny wskazują zamiar Stron co do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy ww. transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy oświadczeniami zawartymi w akcie notarialnym sporządzonym przez notariusza z dnia 30 sierpnia 2018 r. Strony transakcji skorzystały z możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (VAT) dostawy wskazanego w nim budynku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatnicy poprzez oświadczenia zawarte w przywołanym akcie notarialnym skorzystali skutecznie z możliwości zrezygnowania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy ww. budynku, a w konsekwencji stronom ww. transakcji przysługiwało prawo do naliczenia podatku VAT od dostawy ww. nieruchomości, a tym samym prawo odliczenia przez B Spółka jawna podatku VAT naliczonego z prawidłowo wystawionych faktur dokumentujących ww. dostawę nieruchomości.

Powyższe w sposób bezsprzeczny potwierdza analiza treści umowy sprzedaży z dnia 30 sierpnia 2018 r zawartej w formie aktu notarialnego, a to:

• § 4 (str. 8), w którym Strony umowy zgodnie wskazały, iż „z tytułu dokonania niniejszej czynności przedmiot tego aktu opodatkowany jest podatkiem od towarów i usług VAT, a w związku z tym Spółka wystawi stronie Kupującej fakturę VAT z zaznaczeniem stosownej stawki podatku VAT”,
• § 6 (str. 9), w którym Strony umowy zgodnie wskazały, iż „(...) A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa sprzedaje Spółce pod firmą B Spółka Jawna prawo użytkowania wieczystego działki nr X o pow. 0,2781 ha (...) oraz prawo własności znajdującej się na niej nieruchomości, (...) za cenę w łącznej kwocie brutto … zł (… złotych) wraz z należną stawką podatku VAT w kwocie … zł (...)”,
• § 5 (str. 9), w którym Strony zgodnie wskazały, iż „Notariusz pouczyła strony umowy o „(...) odpowiednich przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2004 roku. Nr 54, poz. 535)”.

Przytoczona powyżej treść ww. aktu notarialnego w sposób nie budzący wątpliwości wskazuje, iż Strony w sposób zgodny wyraziły swoją wolę opodatkowania ww. czynności dostawy budynku 23% stawką podatku od towarów i usług, co w sposób bezsprzeczny potwierdza treść § 4 i § 6 ww. aktu notarialnego. Dodatkowo, zgodna wola Stron co do tak ujawnionej w akcie formy opodatkowania - została przez obie Strony wyrażona po dokonanych przez notariusza pouczeniach, o których mowa w § 5 aktu notarialnego.

Co również istotne do ww. aktu została wystawiona faktura VAT, w której opodatkowano sprzedaż ww. nieruchomości 23% stawką podatku VAT, a która to faktura VAT, stanowi kolejny dokument potwierdzający zgodną wolę Stron, przejawiającą się w zamiarze opodatkowania opisanej czynności dostawy budynku 23% stawką podatku od towarów i usług, a co za tym idzie a contrario rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Traktowanie ww. oświadczeń woli Stron aktu notarialnego w sposób odmienny, byłoby sprzeczne ze zgodną wolą i zamiarem Stron, wyrażoną w treści aktu. Przytoczyć w tym miejscu należy postanowienie SN - Izba Cywilna z dnia 29 maja 2018 r. (sygn. akt: II CSK 42/18), w którym SN wskazuje, iż: Wykładnia oświadczeń woli powinna uwzględniać stosownie do art. 65 § 2 KC - rzeczywistą wolę stron, co wymaga zbadania nie tylko konkretnego postanowienia określonej umowy, ale analizy jej całości. Innymi słowy wskazane jest przyjmowanie takiego sensu oświadczenia woli, które uwzględnia logikę całego tekstu (kontekst umowy). Dla stwierdzenia zgodnej woli stron mogą mieć znaczenie ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli kontekst sytuacyjny. Wykładnia oświadczeń woli stron umowy wymaga uwzględnienia wzajemnych relacji między postanowieniami tej umowy Kolejno SN - Izba Cywilna w wyroku z dnia 6 luty 2018 r. (sygn. akt IV CSK 83/17) wskazał, iż: „W przypadku oświadczenia woli ujętego w formie pisemnej, czyli wyrażonego w dokumencie, sens oświadczenia ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. Tekst dokumentu nie stanowi jednak wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli, ważnym kryterium są bowiem okoliczności w jakich zostało złożone, czyli kontekst sytuacyjny pozostający w związku ze znaczeniem wyrażeń językowych, w tym przebieg negocjacji, dotychczasowej współpracy stron, zachowanie stron, sposób wykonania zobowiązania oraz inne zachowania przejawiane przez strony ex post, które mogą wskazywać na rzeczywisty sposób rozumienia złożonego oświadczenia wol...