Zakup mieszkań do dalszej odsprzedaży a zwolnienie z podatku VAT

Lokale mieszkalne zakupione w celu remontu i odsprzedaży stanowią towar handlowy. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone na ww. lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ulepszenie jest bowiem pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Zdarzenie przyszłe

Wnioskodawca od dnia 5 kwietnia 2019 r. rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej. Działalność polega na zakupie mieszkań z reguły kilkuletnich, ich remoncie i odsprzedaży (kod PKD 68.10.Z). Remont ma polegać na drobnych naprawach i „wizualistycznej” poprawie wyglądu danej nieruchomości. Remont nie będzie przekraczał kwoty 30% równowartości mieszkania w chwili jego zakupu. W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca będzie nabywał lokale wyłącznie od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, a „w przypadku nabycia lokalu od firmy podatnikowi nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego”. Zakupione lokale będą stanowiły wyłącznie towary handlowe i nie będą stanowiły środków trwałych. Faktury dotyczące zakupu towarów i usług w celu remontu lokalu będą wystawiane na firmę Wnioskodawcy. Zakupione przez Wnioskodawcę lokale będą z reguły użytkowane przez poprzednich właścicieli przez okres dłuższy niż 2 lata. W chwili obecnej Wnioskodawcy ciężko jest określić przez jak długi okres lokal będzie przez niego „użytkowany”, gdyż w głównej mierze zależy to od koniunktury na rynku i chętnych na zakup lokalu. Przez sprzedającego lokal będzie użytkowany przez okres dłuższy niż 2 lata.

Pytanie Wnioskodawcy

Czy Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia w podatku VAT na mocy art. 43 ust 1 pkt 10a?

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje mu zwolnienie w podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuję, iż zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy;

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a stanowi, iż zwalnia się od podatku, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że;

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• dokonujący ich dostawy nie poniósł wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a nawet jeżeli takie wydatki poniósł to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca zaznaczył, iż będzie prowadził działalność gospodarczą mającą na celu dostawę budynków w większości już kilkuletnich mieszkań w celu ich odremontowania i dalszej sprzedaży, jednakże wartość nakładów poniesionych na zakupione mieszkania w celu jego wyremontowania nie przekroczy 30% wartości nieruchomości w chwili jej zakupu. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Stanowisko i uzasadnienie KIS

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r, poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737).

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o własności lokali – odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy budynków, budowli i ich części zostały określone w art. 43 ustawy.

-->