Nieruchomości i podatki (14) Nieruchomość jako towar handlowy

Nie zawsze nieruchomość musi bezwzględnie stanowić środek trwały w majątku firmowym przedsiębiorcy. Jeżeli bowiem mamy do czynienia z podatnikiem, którego głównym przedmiotem działalności jest handel nieruchomościami, to nie można uznać, że nieruchomości stanowią składniki majątkowe wykorzystywane w bieżącej działalności gospodarczej. W takim przypadku nie są spełnione ustawowe kryteria pozwalające zakwalifikować nieruchomość jako środek trwały, zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT.

Jeżeli nieruchomość jest przeznaczona przede wszystkim do odsprzedaży, to tym samym staje się towarem handlowym w zakresie działalności gospodarczej podatnika.

Jak bowiem czytamy w § 3 ust. 1 lit. a) rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów poprzez pojęcie towary rozumie się towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, półwyroby (półfabrykaty), wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym.

Co istotne nieruchomości, które nie stanowią środków trwałych nie podlegają amortyzacji. Ponadto nie ma do nich zastosowanie art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT. Powoduje to, że wydatek na zakup nieruchomości będącej towarem handlowym podlega jednorazowemu ujęciu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako koszt uzyskania przychodu.

WAŻNE

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą polegającą na handlu nieruchomościami traktuje nieruchomości jako towary handlowe. Powoduje to, że wydatki na zakup nie podlegają systematycznemu odliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne, lecz stanowią w całości koszt uzyskania przychodu w dacie poniesienia.

W dalszej kolejności zastanówmy się zatem, w jaki sposób należy ewidencjonować zdarzenia polegające na nabywaniu nieruchomości przeznaczonych do dalszej odsprzedaży i ewentualnie inne wydatki związane z nabywaniem oraz sprzedażą nieruchomości.

Skoro ustaliliśmy, że w opisanych okolicznościach nieruchomości stanowią towar handlowy, to dla podatników prowadzących PKPiR właściwa do prowadzenia zapisów będzie kolumna nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Zgodnie z objaśnieniami do podatkowej księgi przychodów i rozchodów zawartymi w ww. rozporządzeniu, kolumna 10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu. Natomiast kolumna 11 jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem, np. kosztów dotyczących transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze.

Zaznaczmy, że zgodnie z § 16 ust. 1 rozporządzenia zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. W rezultacie ewidencjonowanie kosztu zakupu takiej nieruchomości odbywa się w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, zgodnie z ceną zakupu wynikającą z aktu notarialnego oraz pod datą nabycia nieruchomości tj. datą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Samodzielne wybudowanie nieruchomości na zakupionej działce

Poddajmy jeszcze analizie sytuację, w której przedsiębiorca decyduje się na samodzielnie wybudowanie nieruchomości na zakupionej działce. 

...