Nieruchomości i podatki (3) Sprzedaż wybudowanego domu i VAT – działalność czy nie?

Ustaliliśmy w poprzedniej lekcji, że sprzedaż wybudowanego domu przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, w której stanowi działalność gospodarczą. Kluczowe jest zatem określenie, jakie warunki muszą być spełnione w konkretnych okolicznościach, aby odpłatna dostawa nieruchomości spowodowała powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT. W konsekwencji należy przede wszystkim zbadać, jakie działania podejmuje osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży.

Jak już wskazaliśmy, dana aktywność podatnika przybiera cechy działalności gospodarczej, gdy ma charakter zbliżony do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Oznacza to, że każdorazowo należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas osoba fizyczna staje się podatnikiem podatku VAT pomimo, iż formalnie działalności gospodarczej nie prowadzi.

Budowa domu to rozłożony w czasie proces, na który składa się wiele elementów oraz czynności. W konsekwencji badanie, czy działalność osoby fizycznej wykazuje znamiona działalności gospodarczej, wymaga badania całokształtu aktywności podatnika, a nie jedynie poszczególnych etapów budowy i sprzedaży. Jeżeli przeprowadzona analiza wskaże, że łączne działania podatnika, podejmowane w dłuższej perspektywie czasowej, były charakterystyczne dla handlowca, to w momencie dokonania sprzedaży wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT.

Kategoria podatnika oraz kryteria działalności gospodarczej określone w ustawie VAT mają charakter obiektywny, co powoduje, że bez znaczenia są subiektywne przekonania podatnika co do jego statusu podatkowego. Inaczej mówiąc - ocenie podlegają faktyczne działania osoby fizycznej, a nie jej intencje towarzyszące budowie oraz sprzedaży nieruchomości.

To podejście analogiczne jak omawiane wcześniej w przypadku kwestii prowadzenia działalności gospodarczej przez podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jak czytamy w wyroku NSA z 29.11.2016r., I FSK 636/15:

„Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czy dzieci, jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u. Nie mają też znaczenia motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy profesjonalności, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma też znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty.”

W rezultacie zamiar przeznaczenia środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na własne potrzeby bądź potrzeby członków rodziny nie wyklucza możliwości uznania, że  w ramach odpłatnej dostawy mamy do czynienia z opodatkowaną działalnością gospodarczą.

WAŻNE

Analizując czy sprzedaż wybudowanego domu przez osobę fizyczną stanowi działalność gospodarczą w myśl ustawy VAT, trzeba brać pod uwagę całokształt działań podatnika. Dokonując oceny, należy kierować się obiektywnymi przesłankami. Subiektywne przekonania osoby fizycznej czy też jej intencje nie są decydujące w kwestii określenia, czy dochodzi do wykonywania działalności gospodarczej.

Zastanówmy się jakie konkretnie działania podatnika związane z budową i sprzedażą domu mogą powodować wystąpienie działalności gospodarczej w tym zakresie.

...