Dokumentowanie najmu. Czynsz i opłaty za media jako jedno świadczenie

Pytanie podatnika: Czy Spółka powinna zastosować stawkę VAT zwolnioną zarówno do czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i do pozostałych elementów opłaty miesięcznej tj. również do kosztów mediów, którymi obciążani są najemcy lokali mieszkalnych? Czy Spółka powinna zastosować 23% stawkę VAT, zarówno do czynszu najmu budynków, gruntów i lokali użytkowych wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe, jak i pozostałych elementów opłaty miesięcznej (mediów)? Czy Spółka może wystawić jedną fakturę dokumentującą usługę najmu ze wskazaniem opłaty miesięcznej, obejmującej czynsz najmu i opłaty za media?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 lutego 2016 r. (data wpływu 3 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe - w zakresie zastosowania stawki VAT zwolnionej zarówno do czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i do pozostałych elementów opłaty miesięcznej oraz zastosowania stawki VAT podstawowej, wynoszącej 23%, zarówno do czynszu najmu budynków, gruntów i lokali użytkowych wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe, jak i pozostałych elementów opłaty miesięcznej,
• nieprawidłowe - w zakresie wystawienia jednej faktury dokumentującej usługę najmu ze wskazaniem opłaty miesięcznej, obejmującej czynsz najmu i opłaty za media.

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• zastosowania stawki VAT zwolnionej zarówno do czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i do pozostałych elementów opłaty miesięcznej oraz zastosowania stawki VAT podstawowej, wynoszącej 23%, zarówno do czynszu najmu budynków, gruntów i lokali użytkowych wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe, jak i pozostałych elementów opłaty miesięcznej,
• wystawienia jednej faktury dokumentującej usługę najmu ze wskazaniem opłaty miesięcznej, obejmującej czynsz najmu i opłaty za media.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny/ zdarzenie przyszłe:

Spółka S.A. (dalej: „Spółka”, „Wnioskodawca”, „wynajmujący”) jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Spółka jest właścicielem nieruchomości w postaci budynków, lokali użytkowych, lokali mieszkalnych i gruntów. W ramach wykonywanej działalności Spółka wynajmuje przedmiotowe nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz na cele inne niż mieszkaniowe (głównie do celów prowadzenia działalności gospodarczej).

Zawarte z najemcami umowy zawierają zapisy, zgodnie z którymi poza czynszem za najem lokalu, budynku lub - gruntu najemcy zostaną obciążeni opłatami dodatkowymi. W każdej z umów szczegółowo wskazano poszczególne składniki, które składają się na opłatę miesięczną tj. czynsz najmu i opłaty dodatkowe (dalej jako: opłata miesięczna) uiszczaną przez najemców.

Najczęściej są to:

• opłata za dostawę wody,
• opłata za odbiór ścieków,
• opłata za ogrzewanie,
• opłata za wywóz nieczystości,
• ewentualnie opłata za energię elektryczną

przy czym rodzaje opłat za media wskazane w poszczególnych umowach najmu mogą różnić się w zależności od dostępności danych mediów dla danej nieruchomości. Co do zasady najemcy obciążani są opłatami dodatkowymi na podstawie odczytów z liczników, ewentualnie w przypadku opłat takich jak ogrzewanie lub wywóz nieczystości są obciążani ryczałtowo w zależności od powierzchni zajmowanego lokalu lub ilości osób zamieszkujących lokal. Ponadto w niektórych przypadkach do ceny wody Spółka dolicza koszty jej wywozu na tereny górskie oraz marżę.

Ponadto, w niektórych umowach najmu najemcy są zobowiązani do zawarcia odrębnej umowy na dostawę energii elektrycznej (bądź sporadycznie również innych mediów) we własnym imieniu i ponoszenia jej kosztów odrębnie od opłaty miesięcznej należnej wynajmującemu tj. Spółce. Wówczas najemcy płacą za energię elektryczną bezpośrednio jej dostawcy.

W pozostałych przypadkach najemcy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. Nie mają również możliwości wyboru dostawcy, gdyż jest on im odgórnie narzucany przez Spółkę.

Co do zasady najemca zostaje obciążony jedną opłata miesięczną, na którą składa się czynsz najmu oraz opłata za - poszczególne media. W takiej sytuacji najemca otrzymuje jedną fakturę, na której wskazana jest jedna opłata miesięczna, natomiast w opisie faktury wskazane jest, co składa się na opłatę (wysokość czynszu oraz poszczególnych opłat za media). Opłata miesięczna tj. czynsz najmu wraz z pozostałymi opłatami jest płatny w tym samym, określonym przez strony terminie. W razie opóźnienia w zapłacie opłaty miesięcznej najemca jest zobowiązany do zapłaty odsetek w ustalonej wysokości od całej zaległej kwoty opłaty miesięcznej tj. zarówno od czynszu najmu jak i od opłat za media. Zarówno niezapłacenie przez najemcę całego czynszu miesięcznego, jak i jego poszczególnych składników jest podstawą do cywilnoprawnego roszczenia Wnioskodawcy lub wypowiedzenia umowy z uwagi na zaległości w płatnościach.

Osoby wynajmujące lokale na cele mieszkaniowe otrzymują faktury VAT z jedną pozycją zawierającą należność za opłatę miesięczną, na którą składają się wyżej wymienione opłaty, które są wskazane w opisie faktury (tj. czynsz najmu za dany miesiąc oraz w zależności od mieszkania odpowiednie opłaty za media).

Te same zasady Spółka stosuje w rozliczeniu najmu budynków, gruntów i lokali użytkowych wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe.

Faktury wystawiane są zarówno na rzecz podatników podatku VAT, jak i na rzecz podmiotów niebędących podatnikami.

Sporadycznie, w nielicznych przypadkach z uwagi na praktykę przyjętą w stosunku do danego kontrahenta Spółka technicznie wystawia dwie odrębne faktury - na jednej z nich wykazany jest czynsz najmu, a na drugiej jedna opłata za media (wówczas w opisie faktury wyszczególnione zostają opłaty cząstkowe za poszczególne media). Powodem wystawiania dwóch odrębnych faktur jest co do zasady wyraźne życzenie najemcy.

Spółka pragnie wskazać, że analogiczny stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiła we wniosku o wydanie interpretacji złożonym w listopadzie 2015 r. Następnie Spółka została wezwana do uzupełnienia wniosku. Z uwagi na uchybienie terminowi do uzupełnienia wniosku, wniosek został pozostawiony bez rozpatrzenia. Mając na uwadze otrzymane wezwanie do uzupełnienia, Spółka uzupełnia niniejszy wniosek o informacje, których przedstawienia Organ domagał się w odniesieniu do uprzednio złożonego wniosku (o tożsamej treści).

Pyt. 1. Z wniosku wynika, że umowy najmu zawierają zapisy, zgodnie z którymi poza czynszem za najem najemcy zostaną obciążeni opłatami dodatkowymi. Prosimy zatem o wskazanie czy umowy najmu przewidują odrębne rozliczenia tzw. mediów (opłat dodatkowych) i na czym to odrębne rozliczenie polega?

Umowy najmu/dzierżawy zawierają zapisy, zgodnie z którymi najemcy uiszczają czynsz najmu oraz opłaty za media.

W umowach najmu, w których do przedmiotu najmu media są dostarczane przez Wnioskodawcę, zawarte są zapisy uszczegóławiające formę naliczania opłat za media np.: wg wskazań podlicznika, licznika, ryczałtu, powierzchni.

Pyt. 2. Czy kwota należna z tyt. najmu tj. czynsz i tzw. media jest stała przez cały okres trwania umowy?

Ze względu na bardzo duże zróżnicowanie zawieranych umów (różne przedmioty najmu, np. najem gruntów, lokali komercyjnych, lokali mieszkalnych, jak i różne okresy obowiązywania umów: umowy sezonowe, roczne, kilkuletnie (2-3 lata), jak i wieloletnie, czy na czas nieokreślony), w umowach zawieranych przez Wnioskodawcę zawarte są postanowienia przewidujące zarówno czynsz stały, jak i zmienny.

Zmienność zapisów o wysokości czynszu najmu związana jest ze zróżnicowaniem czynszu dla danego najemcy uwzględniającym podział na sezon wysoki i niski, jak i waloryzacją czynszów o wskaźnik inflacji (umowy długoterminowe zawierają zapisy o waloryzacji rocznej o wskaźnik inflacji za poprzedni rok).

Stałe czynsze przewidziane są głównie w umowach nie sezonowych (np. umowy najmu lokali mieszkalnych) oraz umowach krótkoterminowych (brak zapisów o waloryzacji czynszu o wskaźnik inflacji).

W odniesieniu do zapisów o mediach, to w przypadku rozliczeń ryczałtem przyjmuje się stałą kwotę. W przypadku zapisów dotyczących rozliczeń mediów wg wskazań licznika, występuje oczywiście zmienność wynikającą z różnicy w zużyciu mediów za okres obowiązywania umowy.

Pyt. 3. Czy też wysokość czynszu jest stała, a opłaty za media zmieniają się?

Odpowiedź na pyt. 3 zawarta jest w odpowiedzi na pyt. 2 powyżej.

Pyt. 4. Czy kwoty opłat dodatkowych (media) są różne w różnych miesiącach i są uzależnione np. od faktycznego zużycia lub od ilości osób zamieszkujących, lub zajmowanej powierzchni? Czy też opłaty te są takie same w każdym miesiącu - jeśli tak to dlaczego?

Odpowiedź na pytanie jest częściowo zawarta w udzielonej powyżej odpowiedzi na pyt. 2.

Kwoty opłat za media są zróżnicowane za dany miesiąc w zależności od wykazanego faktycznego zużycia (np. energii elektrycznej) lub od ilości osób zamieszkujących (w przypadku najmu lokali mieszkalnych, w których to umowach ilość osób zamieszkujących faktycznie dany lokal ma wpływ na naliczane opłaty za media, jak zużycie wody, wywóz śmieci).

Opłaty stałe za media występują natomiast w umowach najmu, w których ze względu na świadczoną przez najemcę działalność (np. wykonywanie zdjęć pamiątkowym turystom aparatami typu polaroid w obrębie kolei linowych) nie ma technicznej możliwości zamontowania podlicznika dostarczanej przez Wnioskodawcę energii elektrycznej (i tym samym rozliczania tych mediów wg wskazań podlicznika). W tym wypadku opłata za dostarczane media w związku z działalnością najemcy jest stała i rozliczana ryczałtowo.

Pyt. 5. Czy Wnioskodawca dokonuje na rzecz najemcy refakturowania (przeniesienia bez doliczania marży) dokładnego kosztu danych mediów, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy?

Wnioskodawca stosuje refakturowanie w tych przypadkach, w których jest to możliwe, np. istnieją wydzielone podliczniki, a spółka nie ponosi dodatkowych kosztów związanych z transportem danego medium.

Takie umowy zawierają zapisy przewidując obowiązek zapłaty za media przez najemców wg faktycznego zużycia (odczytu podlicznika) i stawek ustalonych z dostawcą mediów (podmiotem trzecim).

Zapisy o refakturowaniu za media przewidziane są w zawieranych przez Wnioskodawcę umowach najmu nieruchomości zlokalizowanych przy dolnych stacjach kolei, gdzie nie zachodzi konieczność dodatkowego transportu mediów przez Wnioskodawcę (w przeciwieństwie do obiektów najmu usytuowanych w obrębie górnych stacji kolei, w warunkach wysokogórskich, do których to obiektów dane media mogą być dostarczane bezpośrednio jedynie przez Wnioskodawcę, a nie podmiot trzeci).

Pyt. 6. Z wniosku wynika, że co do zasady najemcy są obciążani opłatami dodatkowymi na podstawie odczytów z liczników, ewentualnie ryczałtowo w zależności od powierzchni zajmowanego lokalu lub ilości osób zamieszkujących lokal. Prosimy zatem o jednoznaczne wskazanie w odniesieniu do każdej opłaty dodatkowej odrębnie, w jaki sposób dana opłata jest naliczana oraz od czego w danym przypadku zależy sposób naliczania tej opłaty, tj.:

1. opłata za dostawę wody
2. opłata za odbiór ścieków
3. opłata za ogrzewanie
4. opłata za wywóz nieczystości
5. oplata za energię elektryczną.

I. Najemcy lokali mieszkalnych obciążani są opłatami dodatkowymi za:

1. dostawę wody:
   • ryczałtowo 3 m3 na 1 os i ceny dostawcy wody lub
   • wg faktycznego zużycia (odczyt z licznika) i ceny dostawcy wody lub
   • wg odczytu z licznika, podziału na ilość mieszkańców i ceny dostawcy wody,
2. odbiór ścieków:
   • ryczałtowo 3 m3 na 1 os i ceny odbiorcy ścieków lub
   • wg faktycznego zużycia (odczyt z licznika) i ceny odbiorcy ścieków lub
   • wg odczytu z licznika, podziału na ilość mieszkańców i ceny odbiorcy ścieków,
3. ogrzewanie:
   • wg stawki kalkulacyjnej za ogrzanie 1 m2 powierzchni mieszkalnej pomnożone przez powierzchnię najmu,
4. wywóz nieczystości:
   • wg stawek obowiązujących dla mieszkańców Miasta i gminy (ilość mieszkańców pomnożona przez stawkę),
5. energię elektryczną:
   • wg zużycia (odczyt licznika) i stawki za 1 kWh lub
   • ryczałtowo (stała ilość x stawka za l kwh).

II. Najemcy gruntów (z możliwością posadowienia przez najemcę własnego urządzenia do prowadzenia działalności usługowo-handlowej, tj. kiosk handlowy), lokali komercyjnych i innych (lokale restauracyjno-gastronomiczne) obciążani są opłatami dodatkowymi za:

1. dostawę wody:
   • wg stawki kalkulacyjnej (szczegóły w pyt. 8) dla terenów górzystych, na których brak jest wodociągów miejskich lub
   • wg faktycznego zużycia (odczyt z licznika) i ceny dostawcy wody
2. odbiór ścieków:
   • wg stawki kalkulacyjnej (szczegóły w pyt. 8) dla terenów górzystych gdzie brak jest kanalizacji miejskich lub
   • wg faktycznego zużycia (odczyt z licznika) i ceny odbiorcy ścieków lub
3. ogrzewanie:
   • wg stawki kalkulacyjnej za ogrzanie l m2 powierzchni pomnożone przez powierzchnię najmu lub
   • odczytu zużycia energii el. i ceny zakupu od dostawcy (w przypadku CO na prąd)
4. wywóz nieczystości:
   • ryczałtowo (stawka za stałą ilość odbioru i wywozu śmieci na podstawie stawek urzędu gminy lub zakładów komunalnych) lub
   • ryczałtu % dla najemcy w stosunku do ilości wszystkich wywiezionych miesięcznie śmieci z budynku lub jednostki gdzie mieści się wynajmowany lokal.
5. energię elektryczną:
   • wg zużycia (odczyt licznika) i stawki za 1 kWh lub
   • ryczałtowo (stała ilość x stawka za l kwh).

Pyt. 7. Czy opłata za wywóz nieczystości jest opłatą, którą w istocie jest obciążany Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości na podstawie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, a jedynie kosztem tej opłaty Wnioskodawca obciąża najemców?

Odpowiedź zawiera się w odpowiedzi na Pyt. 6II pkt d).

Pyt. 8. Czego dotyczy sformułowanie, iż cyt.: „Ponadto, w niektórych przypadkach do ceny wody Spółka dolicza koszty jej wywozu na tereny górskie oraz marżę?”.

1. Czy w tym przypadku woda dostarczana jest do lokalu, do którego nie ma wodociągu?
   Tak, do wynajmowanego przez Wnioskodawcę lokalu nie jest doprowadzony wodociąg.
2. W jaki sposób ta woda jest dostarczana (np. samochodem w butelkach, inaczej - jak? i skąd Wnioskodawca ją bierze?
3. Czy w takim przypadku Wnioskodawca dostarcza do lokalu konkretną ilość litrów wody i za te ilość płaci najemca?
4. Czy koszty wywozu wody na tereny górskie są ustalane przez Wnioskodawcę czy też przez podmiot trzeci (jaki?)? 
   
   Odpowiedź: b), c), d): Woda dostarczona jest najpierw spółce przez Zakład Wodociągowy, a następnie jest dalej przez spółkę przepompowywana rurami do wynajmowanych lokali zlokalizowanych w górach. Druga możliwość to pobór wody z ujęć wody pitnej będących w zarządzie Spółki i potem przepompowywanie jej do wynajmowanych lokali usytuowanych w terenach górskich.
   Najemca płaci za zużytą wodę wg odczytu licznika (ilość dostarczanej wody nie jest ograniczana) i stawki kalkulacyjnej kosztu dostarczenia wody do lokalu ustalonej przez Spółkę. Stawka kalkulacyjna (zatwierdzona przez Zarząd spółki) obejmuje wszystkie koszty związane z wypompowaniem wody (obsługa, amortyzacja urządzeń, energia elektryczna zasilająca pracę pomp, koszty administracyjne - marża, w niektórych przypadkach koszty obsługi oczyszczalni ścieków).
5. Czy marża (która doliczana jest do ceny wody) jest ustalana przez Wnioskodawcę i z jakiego tytułu jest ona naliczana?
   Zgadza się - marża doliczana do ceny wody jest ustalana przez Spółkę z tytułu umowy najmu i dostawy mediów.
6. Od czego uzależniona jest cena tej wody i dostarczana ilość?
   Cena wody uzależniona jest od dostarczonej ilości i kosztów kalkulacyjnych dostarczenia (wypompowania) wody do wynajętego przez spółkę lokalu.
7. Jak w takich przypadkach kwestia dostawy wody jest uregulowana w umowie najmu?
   Umowy najmu zawierane przez spółkę, które przewidują zapisy o dostawie wody przez spółkę do przedmiotu najmu (lokal), a jednocześnie najemca nie ma możliwości zawarcia umowy na dostawę wody bezpośrednio z Zakładem Wodociągowym, regulują sposób rozliczania tych mediów między wnioskodawcą (będącym w tym wypadku dostawcą wody) i najemcą.

Odnosząc się bardziej szczegółowo do zadanego pytania, należałoby wspomnieć, że unikalna lokalizacja nieruchomości spółki (np. górne stacje kolei X (warunki wysokogórskie), czy kolei Y) powoduje, iż dla najemców prowadzących działalność w tych lokalizacjach jedynym dostawcą mediów pozostaje spółka, która podczas budowy tych kolei zbudowała również infrastrukturę techniczną umożliwiającą dostawę poszczególnych mediów.
Odnosząc się natomiast do kwestii dostaw wody, wyjaśnić należy, że spółka pobiera wodę pitną od dostawców zewnętrznych lub z własnych ujęć. Następnie swoimi wodociągami (w przypadku X w zbiornikach pod koleją) transportuje wodę do poszczególnych lokalizacji. W takich przypadkach Wnioskodawca rozlicza się z Najemcami w oparciu o wskazania podliczników oraz stawkę kalkulacyjną. Jak już wyjaśniano powyżej stawka kalkulacyjna zawiera w sobie koszty: energii elektrycznej zużytej do transportu, obsługi instalacji przez pracowników Wnioskodawcy, amortyzacji infrastruktury transportującej, zysk i koszty ogólne. W niektórych przypadkach stawka uwzględnia również koszty obsługi oczyszczalni ścieków.

Pyt. 9. Jakie opłaty dodatkowe Wnioskodawca nalicza oprócz czynszu w przypadku umów na najem gruntów i w jaki sposób naliczane są opłaty za media dostarczane do tego gruntu?

W przypadku umów najmu/dzierżawy gruntów oprócz czynszu najmu naliczane są opłaty za dostawę mediów:

1. dostawa wody,
2. dostawa energii elektrycznej,
3. wywóz śmieci.

Pyt. 10. Jakiego rodzaju grunty, o jakim przeznaczeniu i na jakie konkretne cele, Wnioskodawca wynajmuje?

Wnioskodawca zawiera umowy najmu/dzierżawy gruntów z najemcami z przeznaczeniem na prowadzenie przez nich działalności usługowo-handlowej, rekreacyjno-sportowej, gastronomicznej, czy z przeznaczeniem na organizację eventu/koncertu lub najem powierzchni reklamowej.

Rodzaj prowadzonej przez najemcę/dzierżawcę działalności jest określony w umowie. Zawierając umowy spółka zwraca uwagę, aby prowadzona działalność była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, w tym w szczególności z przepisami prawa lokalnego (o ile występuje na danym terenie) m.in. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków, statutem uzdrowiska, itd. Wnioskodawca zwraca również uwagę, by najem gruntów z przeznaczeniem na konkretną działalność najemcy, pozostawał spójny ze strategią marketingową, jej wizerunkiem, czy realizowaną koncepcją rozwoju.

Pyt. 11. Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) dla czynności dodatkowych tj. dostarczania wody, odprowadzania ścieków, ogrzewania, wywozu nieczystości, energii elektrycznej, zgodnie z Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. (Dz. U Nr 207, poz.1293 ze zm.) - prosimy o podanie pełnego 7-cyfrowego kodu?

Odpowiedź:

1. dostarczanie wody: PKWiU - 36.00.20.0 Usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych
2. odprowadzanie ścieków: PKWiU - 37.00.11.0 Usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków,
3. 37.00.12.0 Usługi związane z opróżnianiem szamb i dołów gnilnych
4. ogrzewanie: PKWiU - 35.30.12.0 Usługi dostarczania pary wodnej i gorącej wody w systemie sieciowym
5. wywóz nieczystości: PKWiU - 38.11.21.0 Usługi związane ze zbieraniem odpadów komunalnych innych niż niebezpieczne nienadających się do recyklingu
6. energii elektrycznej: PKWiU - 35.11.10.0 Energia elektryczna, 35.13.10.0 Usługi związane z dystrybucją energii elektrycznej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Spółka powinna zastosować stawkę VAT zwolnioną zarówno do czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i do pozostałych elementów opłaty miesięcznej tj. również do kosztów mediów, którymi obciążani są najemcy lokali mieszkalnych?
2. Czy Spółka powinna zastosować stawkę VAT podstawową, wynoszącą obecnie 23%, zarówno do czynszu najmu budynków, gruntów i lokali użytkowych wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe, jak i pozostałych elementów opłaty miesięcznej, tj. również do kosztów mediów, którymi obciążani są najemcy tych nieruchomości?
3. Czy Spółka może wystawić jedną fakturę dokumentującą usługę najmu ze wskazaniem opłaty miesięcznej, obejmującej czynsz najmu i opłaty za media?

Stanowisko Wnioskodawcy

1. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka powinna zastosować stawkę VAT zwolnioną zarówno do czynszu najmu lokali mieszkalnych jak i do pozostałych elementów opłaty miesięcznej tj. również do kosztów mediów, którymi obciążani są najemcy lokali mieszkalnych.
2. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka powinna zastosować stawkę VAT podstawową zarówno do czynszu najmu budynków, gruntów i lokali użytkowych wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe, jak i pozostałych elementów opłaty miesięcznej, tj. również do kosztów mediów, którymi obciążani są najemcy tych nieruchomości.
3. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka może wystawić jedną fakturę dokumentującą usługę najmu ze wskazaniem kwoty opłaty miesięcznej, obejmującej czynsz najmu i opłaty dodatkowe z tytułu mediów.

Uzasadnienie

Ad. 1 i 2 Uwagi ogólne

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zobowiązaniowy stosunek najmu został uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej: „KC”). Zgodnie z przepisem art. 659 § 1 KC przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym jak wynika z § 2 tego artykułu - czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Mając na uwadze powyższy przepis należy wskazać, iż podstawowym obowiązkiem najemcy wynikającym ze stosunku najmu jest zapłata czynszu za oddaną mu w najem rzecz, a podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy rzeczy do używania. Jednocześnie zgodnie z zasadą swobody umów określoną w przepisie art. 3531 KC, strony umowy zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to, że również zawierając umowę najmu strony umowy mogą modyfikować jej podstawową, wynikającą z przepisów KC treść, i przykładowo nakładać na poszczególnych uczestników stosunku zobowiązaniowego dodatkowe obowiązki. W opinii Wnioskodawcy analiza powyższych przepisów oraz stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że wynajmując budynki, lokale użytkowe, lokale mieszkalne i grunty, Spółka występuje w charakterze usługodawcy, świadczącego usługę w postaci najmu. W ocenie Spółki należy uznać, że zasadniczym świadczeniem Spółki jest w tym przypadku usługa najmu. Z punktu widzenia odbiorcy usługi tj. najemców, uzyskanie budynku, lokalu użytkowego, lokalu mieszkalnego czy gruntu jest bowiem głównym celem nabywanej od Spółki usługi. Jednocześnie, biorąc pod uwagę przepisy KC, strony umowy najmu są uprawnione do tego, aby obok czynszu najmu najemca był obowiązany również do zapłaty na rzecz Spółki opłat za media.

Usługa najmu jako świadczenie złożone

W ocenie Spółki za tym, iż usługa najmu świadczona przez Spółkę stanowi jedno świadczenie złożone przemawia szereg argumentów:

• najemcy nie mają możliwości wyboru podmiotu dostarczającego media - wyboru w tym zakresie dokonuje bowiem wynajmujący i wybór ten jest narzucany najemcom (Poza przypadkami gdy najemca obowiązany jest we własnym zakresie podpisać umowę na dostawę energii elektrycznej - wówczas płaci on za media bezpośrednio dostawcy. Osobna umowa, w ocenie Wnioskodawcy, przesądza o tym, iż jest to osobne świadczenie, które powinno zostać odrębnie opodatkowane);
• Spółka zawiera z najemcami jedną umowę, w której zobowiązuje się zarówno do oddania nieruchomości do używania, jak i do dostawy określonych mediów;
• Spółka wystawia jedną fakturę z tytułu świadczenia usługi najmu i podaje na niej jedną opłatę miesięczną (w opisie faktury wskazane jest jakie składniki składają się na opłatę miesięczną);
• zarówno nieuiszczenie czynszu najmu jak i pozostałych opłat za media powoduje powstanie roszczenia cywilnoprawnego po stronie Spółki, jak również możliwość wypowiedzenia umowy na podstawie art. 672 Kodeksu cywilnego bez zachowania terminów wypowiedzenia;
• dostarczenie mediów do wynajmowanych przez wynajmującego lokali, budynków i gruntów nie stanowi z punktu widzenia najemców celu samego w sobie. Bez usługi podstawowej, jaką jest usługa najmu, odsprzedaż usług pomocniczych w postaci mediów utraciłaby bowiem swój sens gospodarczy. Najemcy nie byliby bowiem zainteresowani w nabywaniu mediów od Spółki, bez wcześniejszego nabycia usługi najmu.
• Tym samym świadczenie usługi najmu jest warunkiem koniecznym świadczenia przez Wnioskodawcę usług dodatkowych w postaci dostawy mediów do danego lokalu, budynku czy gruntu;
• analizowane świadczenie tworzy z ekonomicznego punktu widzenia całość dla najemcy, jego rozdzielanie byłoby zatem zabieg...