Najem prywatny: Najpierw wynajmij, potem remontuj

Właściciele lokali, zamierzający uzyskiwać przychody z najmu prywatnego często przed wynajęciem mieszkania podejmują decyzję o jego remoncie. Liczą przy tym na to, że wydatki na remont odliczą od przychodów, i podatkowo "odbiją" sobie wcześniejsze nakłady. I tak jest, choć - jak się za chwilę okaże - może to być odliczenie szybkie, lub takie, którego potrwa latami. Dlaczego tak jest?

Wszystko przez przepisy dotyczące ustalenia wartości początkowej środka trwałego, dla celów wyliczenia wysokości późniejszych odpisów amortyzacyjnych. Odpisy te są sposobem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie (wytworzenie) składników majątkowych, które uznajemy dla celów podatkowych za środki trwałe. Jeśli poniesione wydatki zakwalifikujemy do wydatków remontowych, to będziemy je mogli zaliczyć do kosztów uzyskania w momencie ich poniesienia. Co jednak, kiedy te wydatki poniesiemy przed wynajęciem mieszkania?

W interpretacji z 17.01.2020 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.71.2019.2.IM Dyrektor KIS przyznaje, że: "(...) pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu jest zatem przywrócenie (odtworzenie) pierwotnego stanu technicznego rzeczy, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie eksploatacji i wynikające z tej eksploatacji.

Remont polega zatem na wykonaniu robót niezbędnych do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym, by nie uległ on pogorszeniu z powodu eksploatacji. Za remont nie mogą być więc uznane prace, w wyniku których powstają nowe elementy. Warto zauważyć, że remont nie został wymieniony w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że remont nie mieści się w pojęciu ulepszenie.

Skoro tak, to co do zasady wydatki na remont środka trwałego, a więc odtworzenie pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie mogą być zaliczone do jego wartości początkowej. Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów."

Wydawałoby się, że na razie wszystko jest dobrze. Ale:

"Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, zaś ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego. Mogą zatem wpływać na wysokość kosztów uzyskania przychodów, ale tylko przez odpisy amortyzacyjne, a nie bezpośrednio. Tym samym wartość początkowa składnika majątku spełniającego definicję środka trwałego, w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów jedynie przez odpisy amortyzacyjne.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wydatki na remont mieszkania poniesione przed oddaniem tego mieszkania do używania na podstawie umowy najmu, są wydatkami poniesionymi w celu przystosowania (adaptacji) tego mieszkania do używania, a zatem, niezależnie od wysokości, zwiększają jego wartość początkową. Istotną cechą, jaką muszą się charakteryzować środki trwałe, jest kompletność i zdatność do użytku w dniu przyjęcia do używania. Skoro remont mieszkania został przeprowadzony przed oddaniem go do używania, to wydatki z nim związane powinny zwiększać wartość początkową środka trwałego, tj. lokalu mieszkalnego (...).

Podatkowo, licząc w okresach wieloletnich sposób zaliczenia do kosztów uzyskania ma rachunkowo ten sam skutek. Finansowo jednak już nie. W warunkach inflacji, wzrostu opodatkowania efektywnego itp. korzystne jest najczęściej jak najszybsze zaliczenie wydatku do kosztów - dzięki temu można chociażby zwiększyć płynność i uzyskać środki na kolejne inwestycje.

Stąd tytułowa rada. Jeśli umówicie się z najemcą, że najpierw oddacie mu mieszkanie do użytkowania, a dopiero potem wykonacie w mieszkaniu uzgodnione prace, problem zniknie. Bo poza sporem pozostaje, że mieszkanie, w którym znajduje się przestarzałe wyposażenie, stare płytki czy anachroniczna boazeria nadaje się przecież do użytkowania przed ich wymianą.

Tutaj znajduje się pełny tekst interpretacji. 

Redakcja podatki.biz