Od 2023 r. najem prywatny tylko na ryczałcie

Objęcie od 1 stycznia 2023 r. wyłącznie ryczałtem przychodów z najmu prywatnego nie oznacza, że osoby osiągające przychody z najmu nieruchomości, rozliczając te przychody podatkiem dochodowym, nie będą mogły uwzględniać kosztów związanych z uzyskaniem tych przychodów. Osoby, które uzyskują przychody z najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nadal mogą korzystać z opodatkowania na ogólnych zasadach według skali podatkowej lub tzw. podatkiem liniowym według 19% stawki podatku. Korzystanie z tych form opodatkowania oznacza, że podatek jest płacony od dochodu, z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu - wyjaśniło Ministerstwo Finansów.

Interpelacja nr 37124 do ministra finansów w sprawie wycofania się rządu z narzucenia obowiązkowego rozliczania podatku od najmu prywatnego metodą ryczałtu od 1 stycznia 2023 r.

Szanowna Pani Minister,

otrzymałem pismo od Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości „Gniezno", w którym podnoszona jest kwestia niekorzystnych zmian w rozliczaniu podatku od najmu prywatnego, które mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2023 r. Sytuacja przedstawiona jest na przykładzie Gniezna, ale problem ten dotyczy wszystkich miast w Polsce.

Jak się okazuje rok 2022 jest ostatnim, w którym osoby prywatne mają możliwość rozliczać najem na zasadach ogólnych, bowiem wraz z 1 stycznia 2023 roku opodatkowanie będzie naliczane w oparciu o zasady ryczałtu ewidencjonowanego. To właśnie ryczałt będzie jedyną dostępną formą dla prywatnego najmu mieszkania. Tak argumentują prośbę o wycofanie się z tej zmiany: „Rozliczając podatek na zasadach ogólnych można uwzględnić i odliczyć od podatku koszty utrzymania kamienic związane z ich prawidłowym funkcjonowaniem. Przy metodzie ryczałtu natomiast nie można zaliczyć w koszty niczego, a podatek jest płacony od wszelkich wpływów zamiast od dochodu czyli zysku. Metoda ryczałtowa zaprzecza zasadom gospodarności i uniemożliwia dbałość o własne mienie. Uważamy, że jest to nieprawidłowe i przyczyni się do degradacji kamienic i doprowadzi do ruiny prywatnych budynków w miastach. Metoda ryczałtu zahamuje na długie lata modernizację kamienic, odnawianie elewacji, podnoszenie standardu mieszkań poprzez wymianę okien, drzwi, termomodernizacje, naprawy, bieżące remonty itp.”.

Właściciele prywatnych kamienic nie są deweloperami, tylko i aż gospodarzami swoich budynków, dbającymi o ich stan techniczny i ostateczny wygląd, tak aby nie dopuścić do ich zrujnowania. A więc robią to nie tylko dla siebie, ale też dla swoich lokatorów czyli mieszkańców miast, tak aby osoby niezamożne mogły mieszkać w przyzwoitych warunkach, płacąc niewysokie czynsze, a nie musiały kupować mieszkań deweloperskich.

Mając na uwadze powyższe uprzejmie proszę o rozważenie możliwości wycofania się z tych niekorzystnych zmian w rozliczaniu podatku od najmu i odpowiedzi na następujące pytania:

1. Jak Pani Minister odniesie się do argumentacji przedstawionej przez Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości „Gniezno"?
2. Czy możliwe jest wprowadzenie zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposobie rozliczania podatku od najmu, tak aby pozostawić właścicielom prywatnych kamienic możliwość wyboru sposobu rozliczania podatku od najmu, tzn. ryczałtem albo na tak zwanych zasadach ogólnych?

Poseł Tadeusz Tomaszewski

Gniezno, 4 listopada 2022 r.

Odpowiedź na interpelację nr 37124 w sprawie wycofania się rządu z narzucenia obowiązkowego rozliczania podatku od najmu prywatnego metodą ryczałtu od 1 stycznia 2023 r.

Szanowna Pani Marszałek,

w związku interpelacją nr 37124 Pana Posła Tadeusza Tomaszewskiego w sprawie wycofania się rządu z narzucenia obowiązkowego rozliczania podatku od najmu prywatnego metodą ryczałtu od 1 stycznia 2023 r., uprzejmie proszę o przyjęcie następujących wyjaśnień.

W podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z najmu nieruchomości mogą być osiągane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub poza działalnością gospodarczą w ramach tzw. najmu prywatnego.

Wprowadzone zmiany w zakresie formy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości dotyczą przychodów z tzw. najmu prywatnego¹. Najem prywatny jest odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodów. Od działalności gospodarczej odróżnia go chociażby to, że w ramach najmu prywatnego wynajmowane są składniki prywatnego majątku, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ryczałt jest uproszczoną formą opodatkowania. Jest obliczany od przychodu, co oznacza, że przy jego obliczaniu nie są uwzględniane koszty uzyskania przychodu. Oprócz uproszczonych zasady opodatkowania, ryczałt charakteryzują również niższe stawki podatku w porównaniu do stawek 12% i 32% obowiązujących w skali podatkowej.

Od 1 stycznia 2023 r. przychody z najmu prywatnego będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych² według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł. Do końca 2022 r. przychody z najmu prywatnego, oprócz opodatkowania ryczałtem, mogą być opodatkowane również na ogólnych zasadach według skali podatkowej. Warto podkreślić, że z możliwości opodatkowania uzyskanych w 2022 r. przychodów z najmu prywatnego na ogólnych zasadach według skali podatkowej będą mogli skorzystać także podatnicy, którzy z różnych powodów, zdecydowali o opodatkowaniu w trakcie 2022 r. tych przychodów ryczałtem. Po zakończeniu roku podatnicy ci będą mogli rozliczyć te przychody i związane z nimi koszty w zeznaniu rocznym PIT-36 i opodatkować wyliczony dochód według skali podatkowej. Możliwość taką daje przepis art. 16 ustawy z dnia 9 czerwca 2022 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw³.

Objęcie od 1 stycznia 2023 r. wyłącznie ryczałtem przychodów z najmu prywatnego nie oznacza, że osoby osiągające przychody z najmu nieruchomości, rozliczając te przychody podatkiem dochodowym, nie będą mogły uwzględniać kosztów związanych z uzyskaniem tych przychodów. Osoby, które uzyskują przychody z najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nadal mogą korzystać z opodatkowania na ogólnych zasadach według skali podatkowej lub tzw. podatkiem liniowym według 19% stawki podatku. Korzystanie z tych form opodatkowania oznacza, że podatek jest płacony od dochodu, z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu, np. kosztów utrzymania kamienic.

Przedstawiając powyższe, jednocześnie uprzejmie informuję, że nie prowadzimy prac w kierunku pozostawienia właścicielom prywatnych kamienic możliwości wyboru sposobu rozliczania podatku od przychodów osiąganych z tzw. najmu prywatnego, ryczałtem albo na ogólnych zasadach według skali podatkowej.

Sekretarz stanu w Ministerstwie Finansów
Artur Soboń

Warszawa, 24 listopada 2022 r.

¹ Zmiany wprowadziła ustawa z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2105, z późn. zm.).

² Zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych reguluje ustawa z dnia 21 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993, z późn. zm.).

³ Dz. U. poz. 1265, z późn. zm.

(Sale photo created by xb100 - www.freepik.com)