PIT za 2022: Rozliczenie dochodów z najmu na zasadach ogólnych

Od 1 stycznia 2022 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem. Podatnik może jednak, w 2022 r. opodatkować uzyskane przez siebie przychody (dochody) z najmu wg skali podatkowej, pod warunkiem, że zawiadomi o tym wyborze w zeznaniu PIT-36 złożonym w terminie. Jeżeli po zakończeniu 2022 r. podatnik złoży zeznanie PIT-28, w którym wykaże przychody z najmu osiągnięte w 2022 r., nie będzie już mógł zmienić formy ich opodatkowania na skalę.

W 2022 r. dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej może zatem opodatkować podatnik, który:

• w poprzednim roku rozliczał dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych,
• w poprzednim roku rozliczał przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
• w 2022 r. dopiero zaczął lub zacznie osiągać przychody z najmu prywatnego.

Rozliczając dochody w 2022 r. na zasadach ogólnych według skali podatkowej, stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2022 r. W tym m.in. nową skalę podatkową czy zasadę nieodliczania składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Co jest przychodem z najmu

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Uwaga: Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane
z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dla podatnika VAT uzyskującego przychody z najmu, przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o należny VAT.

Kiedy powstaje przychód z najmu

Przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz lub będziesz miał postawione do dyspozycji pieniądze (wartości pieniężne) a także świadczenia w naturze.

Przedmiot opodatkowania

Podatek płacisz od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie osiągnię­tym przychodem z najmu (dzierżawy) a kosztami uzyskania przychodu.

Koszty podatkowe to wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Do kosztów związanych z najmem można zaliczyć m.in.: wydatki związane z remontem wynajmowanego mieszkania, koszty związane z wyposażeniem mieszkania, odpisy amortyzacyjne w odniesieniu do tych składników majątku, które zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 roku., wydatki związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją przedmiotu najmu, koszty ubezpieczenia przedmiotu najmu.

Jeżeli koszty uzyskania przekroczą sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Uwaga: Do kosztów uzyskania przychodów możesz zaliczyć tylko wydatki udokumentowane.

Jak obliczyć podatek

Do wyliczenia podatku od dochodu ustalonego według zasad ogólnych stosowana jest skala podatkowa.

Skala podatkowa w 2022 roku

Ustalając wysokość podatku według skali podatkowej, uwzględniasz kwotę zmniejszającą podatek. Wysokość tej kwoty jest uzależniona od wysokości dochodu (podstawy obliczenia podatku).

Kwota zmniejszająca podatek w 2022 roku wynosi: 3 600 zł dla podstawy obliczenia podatku nieprzekraczającej 120 000 zł.

Zaliczki na podatek dochodowy

Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych podatnik wykaże w zeznaniu PIT- 36 i wpłaci w kwocie, która wynika z tego zeznania. W 2022 r. podatnik nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.

Wpłata podatku

Podatek (zaliczkę na podatek) wpłać na swój mikrorachunek podatkowy.

Mikrorachunek podatkowy możesz sprawdzić, korzystając z generatora lub w dowolnym urzędzie skarbowym.

Jakie zeznanie złożyć

Dochody z najmu (dzierżawy) rozliczasz w zeznaniu rocznym PIT-36.

Rozliczenie z małżonkiem

Uzyskiwanie przychodów z najmu nie pozbawia możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

Sprawdź, kiedy możesz rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Z jakich ulg skorzystać

• Ulga na dziecko
• Ulga na Internet
• Wpłaty na IKZE
• Ulga rehabilitacyjna
• Ulga termomodernizacyjna
• Ulga abolicyjna
• Odliczenie darowizn
• Składki społeczne

Jak i gdzie złożyć zeznanie

Zeznanie możesz złożyć w formie:

• papierowej,
• elektronicznej.

Papierowo

Zeznanie w formie papierowej możesz zanieść do urzędu skarbowego lub przesłać je do urzędu pocztą, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Zwróć uwagę, że zeznanie powinno być nadane w placówce pocztowej operatora publicznego (Poczty Polskiej) przed upływem terminu na złożenie zeznania.

Elektronicznie

Zeznanie w formie elektronicznej złożysz:

• przez e-Deklaracje,
• w usłudze Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy.

W jakim terminie złożyć zeznanie

Zeznanie składasz w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Uwaga: Jeżeli złożysz zeznanie przed wyznaczonym terminem uznamy, że będzie ono złożone 15 lutego.

Jeżeli 30 kwietnia wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny, ostatnim dniem na złożenie zeznania jest pierwszy dzień roboczy następujący po dniu lub dniach wolnych.

Oznacza to, że zeznanie za 2022 rok powinieneś złożyć najpóźniej 2 maja 2023 roku.

Jak podpisać zeznanie

Zeznanie składane papierowo

Zeznanie składane w formie papierowej podpisz własnoręcznie.

Zeznanie składane przez Twój e-PIT

Jeśli chcesz złożyć zeznanie elektronicznie poprzez usługę Twój e-PIT, zaloguj się do serwisu e-Urząd Skarbowy przy użyciu:

• login.gov.pl - czyli profilu zaufanego, e-dowodu lub bankowości elektronicznej;
• danych podatkowych - są to Twoje dane, takie jak Twój PESEL lub NIP i data urodzenia, kwota przychodu z rozliczenia za 2020 r., kwota przychodu z jednej informacji od płatników za 2021 r. (np. PIT-11), które potwierdzisz kwotą nadpłaty lub do zapłaty z rozliczenia za 2020 r. Jeżeli chociaż jedna z tych kwot wynosi „0” (zero), będziesz mógł się zalogować do usługi Twój e-PIT wyłącznie przy użyciu login.gov.pl lub aplikacji mObywatel;
• aplikacji mObywatel.

Po zalogowaniu, wysłanie zeznania przez usługę Twój e-PIT nie wymaga dodatkowej weryfikacji.

Zeznanie składane przez formularz interaktywny

Zeznania składane online przez formularz interaktywny w systemie e-Deklaracje możesz podpisać za pomocą:

• kwalifikowanego podpisu elektronicznego - to płatny, elektroniczny podpis, który służy do podpisywania dokumentów. Jeśli masz taki podpis, przygotuj go i podaj kod PIN,
• danych autoryzujących – to bezpłatny podpis elektroniczny, który zapewnia autentyczność deklaracji i podań. Na takie dane autoryzujące składają się identyfikator PESEL lub NIP , imię (pierwsze), nazwisko, data urodzenia, kwota przychodu. Kwota przychodu, którą podaje się przy autoryzacji, to kwota wskazana w zeznaniu lub rocznym obliczeniu podatku za rok podatkowy o dwa lata wcześniejszy niż rok, w którym są składane deklaracje/wniosek albo wartość „0” (zero), w przypadku gdy za rok o dwa lata wcześniejszy niż rok podatkowy, w którym są składane deklaracje/wniosek, nie zostało złożone żadne z zeznań lub rocznych obliczeń podatku.

Zeznanie składane przez pełnomocnika

Jeśli nie chcesz składać zeznania osobiście, może to zrobić za ciebie pełnomocnik. Zeznania składane przez pełnomocnika nie mogą być jednak podpisane danymi autoryzującymi.

Jeśli chcesz udzielić pełnomocnictwa do przesłania elektronicznego zeznania, wypełnij i dostarcz do urzędu skarbowego druk UPL-1. Możesz to zrobić:

• papierowo – złóż go w swoim urzędzie skarbowym,
• elektronicznie – przekaż przez ePUAP.

Pamiętaj! Jedno pełnomocnictwo wystarczy do składania deklaracji we wszystkich urzędach skarbowych.

Ważne: Jeśli wysyłasz zeznanie w formie elektronicznej pamiętaj o wygenerowaniu i zachowaniu Urzędowego Poświadczenia Odbioru.

Jest do dokument, który potwierdza, złożenie formularza w formie elektronicznej. Nie potrzebna jest tu żadna pieczątka urzędu skarbowego.

Pytania i odpowiedzi

1. W styczniu podpisałem umowę najmu mieszkania. Najemca powinien płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymałem dopiero w lipcu. Czy za okres od stycznia do czerwca powinienem odprowadzać zaliczki na podatek dochodowy?

Nie. Jeżeli najemca opóźnił się z zapłatą czynszu, to w okresie od stycznia do czerwca nie osiągnąłeś przychodów z najmu.

W 2022 r. nie masz obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych wykażesz w zeznaniu PIT- 36 i wpłacisz w kwocie, która wynika z tego zeznania.

2. Czy otrzymany od najemcy zwrot kosztów dotyczących podatku od nieruchomości jest przychodem?

Przychodem z najmu dla wynajmującego nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

3. Czy dochody małżonków uzyskiwane z wynajmu nieruchomości będącej ich wspólną własnością mogą być opodatkowane tylko przez jednego z nich?

Tak. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Rozliczenia dochodu osiąganego w 2022 r. z najmu prywatnego nieruchomości małżonkowie dokonają w zeznaniu składanym za 2022 r., decydując jednocześnie o ewentualnym jego opodatkowaniu w całości przez jednego z małżonków.

4. Czy mogę odliczyć stratę z najmu?

Tak. Jeśli w poprzednich latach poniosłeś stratę z najmu, to masz prawo do:

• obniżenia dochodu z najmu osiągniętego w jednym z pięciu lat podatkowych następujących po poniesieniu straty, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości straty, albo
• obniżenia jednorazowo dochodów uzyskanych z najmu w jednym z pięciu lat podatkowych następujących po poniesieniu straty o kwotę nieprzekraczającą 5 mln zł. Nieodliczona kwota straty podlegać będzie rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z lat nie może przekroczyć 50% wysokości straty.

Ważne! Jeśli nie masz w danym roku podatkowym dochodu z najmu, to w tym roku nie możesz odliczyć straty. W skrajnym przypadku, kiedy w kolejnych pięciu latach podatkowych, po roku w którym poniosłeś stratę, nie osiągniesz dochodu z najmu, w ogóle nie odliczysz strat.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa PIT)

źródło: www.podatki.gov.pl