Podatki 2016. Zmiana zasad opodatkowania gruntu oraz części budynków stanowiących nieruchomość wspólną

Z dniem 1 stycznia 2016 r. zmieniają się zasady opodatkowania części wspólnych budynku oraz gruntu w sytuacji wyodrębnienia własności lokalu bądź lokali w takim budynku. Ustawą z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1045) została wprowadzona nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zmianie uległ art. 3 ust. 5 powyższej ustawy. W brzmieniu obowiązujących do 31 grudnia 2015 r. jego treść brzmiała następująco: Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Przepis ten budził kontrowersje w zakresie wyłączenia od opodatkowania części wspólnych budynku, ponieważ nie obejmował całej powierzchni gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność.

Przykład 1:
Budynek o powierzchni użytkowej 500 m² stanowi współwłasność dwóch osób. W budynku tym wyodrębniono lokal o powierzchni użytkowej 50 m². Grunt pod tym budynkiem wynosi 1000 m². Stosunek powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku wynosi więc 1/10. Tak więc opodatkowaniu będą podlegały:

1. lokal o powierzchni 50 m²,
2. część wspólna budynku, tj. 450 x 1/10 = 45 m²,
3. część wspólna gruntu, tj. 1000 x 1/10 = 100 m².

Według stanu prawnego obowiązującego do 31 grudnia 2015 r. opodatkowaniu nie podlegała powierzchnia wspólna budynku, tj. 405 m² budynku oraz 900 m² gruntu.

Jak już wspomniano wyżej, z dniem 1 stycznia 2016 r. uległ zmianie art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W obecnym stanie prawnym artykuł ten brzmi: Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r., nr 141, poz. 1492) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

A zatem zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Będzie to zatem następująca zależność: powierzchnia użytkowa wyodrębnionego lokalu / powierzchnia użytkowa wszystkich wyodrębnionych lokali = wielkość udziału w nieruchomości wspólnej.

Przykład 2:
Budynek o powierzchni użytkowej 500 m² stanowi współwłasność dwóch osób. W budynku tym wyodrębniono lokal o powierzchni użytkowej 50 m² oraz lokal o powierzchni użytkowej 100 m². Grunt pod tym budynkiem wynosi 1000 m². Część wspólna wynosi zatem 350 m². Tak więc opodatkowaniu będą podlegały:

1. lokale odpowiednio o powierzchni 50 m² oraz 100 m²,
2. udział 50/150, tj. 1/3, czyli = 1/3 x 350 = 116,67 m²,
3. udział 100/150, tj. 2/3, czyli = 2/3 x 350 = 233,33 m².

Podobnie grunt: 1/3 x 1000 = 333,33 m² oraz 2/3 x 1000 = 666,67 m².

Zatem cała powierzchnia gruntu i budynku będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Robert Lewandowski