Sprzedaż nieruchomości. Opodatkowana VAT czy zwolniona?

Pytanie podatnika: Przy założeniu, że Wnioskodawca będzie podatnikiem z tytułu sprzedaży części nieruchomości użyczonej Spółce, czy transakcja sprzedaży tej części podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2013 r. (data wpływu 27 listopada 2013 r.), uzupełnionym pismami z dnia 25 lutego 2014 r. (data wpływu 28 lutego 2014 r.) oraz z dnia 10 marca 2014 r. (data wpływu 13 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• zwolnienia z opodatkowania sprzedaży części nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 – jest nieprawidłowe,
• zwolnienia z opodatkowania sprzedaży części nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży części nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 25 lutego 2014 r. (data wpływu 28 lutego 2014 r.) oraz z dnia 10 marca 2014 r. (data wpływu 13 marca 2014 r.) w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Wnioskodawca nabył w drodze spadku do majątku odrębnego w 2001 r. nieruchomość składającą się z jednej działki gruntu. W dniu 21.02.2003 r. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę obejmującą rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalno-usługowego. W czasie, kiedy prowadzona była inwestycja Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w ramach Spółki Cywilnej, w której równe udziały po 50 % posiadają małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Spółka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, była i jest nadal czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca nie prowadził jednoosobowej działalności gospodarczej i nie był nigdy jako osoba fizyczna podatnikiem VAT.

W 2003 r. Wnioskodawca użyczył nieodpłatnie Spółce, w której jest wspólnikiem, część działki w celu prowadzenia wspólnej inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku.

W budynku tym powierzchnia mieszkalna wynosi około 600 m2, a powierzchnia użytkowa (Pasaż Handlowy) wynosi około 550 m2. Niezabudowana część działki wykorzystywana jest na ciąg komunikacyjny dla klientów i mieszkańców, wjazd dla dostawców oraz parking dla mieszkańców.
Finansowanie inwestycji zostało podzielone pomiędzy Wnioskodawcę i Spółkę w ten sposób, że Spółka pokryła koszt inwestycji w części dotyczącej Pasażu Handlowego, a Wnioskodawca w części dotyczącej powierzchni mieszkalnej. Spółka prowadzi do dnia złożenia wniosku działalność „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, która ujęta jest w klasyfikacji działalności pod kodem PKD 68.202.
Zakończenie inwestycji (rozbudowy i nadbudowy budynku) oraz przyjęcie części użytkowej do użytkowania nastąpiło w 2004 r. Spółka wprowadziła nakłady na Pasaż Handlowy do ewidencji środków trwałych i rozpoczęła dokonywanie odpisów amortyzacyjnych.
Spółka odliczała podatek naliczony od zakupów i usług związanych z budową Pasażu, natomiast Wnioskodawca podatku naliczonego od zakupów i usług związanych z budową części mieszkalnej nie odliczał, ponieważ nie był podatnikiem tego podatku i budowę prowadził na swoje potrzeby osobiste.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z treści § 2 cyt. przepisu, wynika natomiast, iż częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Zgodnie z zasadą „superficies solo cedit”, gdy najemca (dzierżawca) poniósł nakłady na nieruchomość, której był jedynie posiadaczem - stają się one własnością właściciela gruntu. A zatem w sytuacji, gdy Spółka wybudowała budynek na cudzym gruncie, nawet jeśli grunt jest własnością jednego ze wspólników (jednego z małżonków), budynek wybudowany przez Spółkę (posiadacza) staje się własnością właściciela gruntu tzn. Wnioskodawcy.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Będzie się to wiązało z uprawnieniem właściciela gruntu wynikającym z art. 676 Kodeksu cywilnego, według którego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Właściciel zamierza zatrzymać ulepszenia. Nieustalona pozostaje kwestia, czy Wnioskodawca zwróci Spółce poczynione przez nią nakłady, czy też nie. W przyszłości Wnioskodawca zamierza sprzedać zabudowaną nieruchomość.

W uzupełnieniu z dnia 28 lutego 2014r. Wnioskodawca wskazał, że:

1. Wnioskodawca użyczył nieodpłatnie Spółce, w której jest wspólnikiem część działki. Użyczona nieruchomość wykorzystywana była przez Spółkę do świadczenia usług najmu opodatkowanych podatkiem VAT od 2004 roku (wynajmującym była Spółka i to ona wystawiała faktury VAT i rozliczała podatek VAT z tego tytułu).
2. Właściciel zamierza zatrzymać ulepszenia (nakłady związane z finansowaniem inwestycji w części Pasażu Handlowego). Nieustalona pozostaje kwestia, czy Wnioskodawca zwróci Spółce poczynione przez nią nakłady, czy też nie.

Jeśli Wnioskodawca nie zwróci nakładów, to sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym w części użyczonej Spółce skorzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, co oznacza, że gdyby dokonał zwrotu nakładów, na okoliczność czego Spółka wystawiłaby fakturę VAT, to Wnioskodawcy nie przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. Jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż wydatki takie ponosiła Spółka i to ona miała prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Przesłanki do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy spełnione będą także w sytuacji, gdyby Wnioskodawca nie dokonał zwrotu nakładów, gdyż tak jak powyżej, w stosunku do nieruchomości nigdy nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

1. Jeśli Wnioskodawca zdecyduje się na zwrot nakładów Spółce, to Spółka wystawi na tę okoliczność fakturę VAT i opodatkuje tę transakcję stawką 23%.
2. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku mieszkalno-usługowego, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż wydatki takie ponosiła Spółka i to ona miała prawo do odliczenia podatku naliczonego. W czasie ponoszenia nakładów Wnioskodawca nie był i na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu z dnia 10 marca 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1. Wnioskodawca jest właścicielem działki. Działka ta jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalno-usługowym, w którym część mieszkalna wynosi 535 m2,, czyli 50,14 % całkowitej powierzchni budynku, a część usługowa (Pasaż Handlowy) wynosi 532 m2,, czyli 49,86 % całkowitej powierzchni budynku. Pasaż Handlowy podzielony jest na mniejsze powierzchnie (lokale) przeznaczone dla osobnych najemców.

Od 2004 r. Spółka rozpoczęła poszukiwania najemców i w miarę jak podpisywane były kolejne umowy, wynajmowała całą powierzchnię handlową, czyli 532 m2,. W czasie świadczenia usług najmu zdarzały się sytuacje, w których najemcy rezygnowali z wynajętych lokali i do czasu znalezienia nowych najemców część powierzchni nie była wynajmowana. Okresy, w którym poszczególne lokale stały puste były różne, ale nie zmieniło się w tym czasie ich przeznaczenie.

1. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić jednoosobowej działalności gospodarczej i nie zamierza rejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Jeśli jednak okaże się, że sprzedaż nieruchomości w części przeznaczonej na Pasaż Handlowy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23 %, Wnioskodawca będzie zmuszony do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
2. Wnioskodawca zamierza zbyć całą nieruchomość w ten sposób aby nabywca wstąpił w stosunek najmu na miejsce Spółki Cywilnej, w której Wnioskodawca jest wspólnikiem, zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że Spółka Cywilna będzie użytkowała część usługową (Pasaż Handlowy) aż do dnia zbycia całej nieruchomości. W konsekwencji Wnioskodawca samodzielnie nie będzie w ogóle wykorzystywał części usługowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Przy założeniu, że Wnioskodawca będzie podatnikiem z tytułu sprzedaży części nieruchomości użyczonej Spółce, czy transakcja sprzedaży tej części podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, Minister Finansów w interpretacji indywidualnej uznał, że Wnioskodawca sprzedając przedmiotową nieruchomość działać będzie w odniesieniu do części użyczonej Spółce jako podatnik podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż nieruchomości w części przeznaczonej na cele mieszkalne nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.