VAT: Najem i nieodpłatne udostępnianie lokali uchodźcom

Co do zasady istnieją dwa rodzaje podstaw prawnych dzięki którym możliwe jest udzielanie schronienia uchodźcom. Pierwsza to umowa najmu, która w myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego polega na oddaniu najemcy rzeczy do używania w zamian za opłaty czynszowe. Natomiast drugim rozwiązaniem jest umowa użyczenia. W myśl art. 710 K.C. polega ona na tym, że użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Zatem cechują ją nieodpłatność, tytuł darmy a więc brak ekwiwalentu za oddanie rzeczy do używania.

Umowa najmu

Art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tak brzmiąca definicja sprawia, iż wszelkiego rodzaju najem wpisuje się w nią. Zwrócił na to uwagę Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 21 stycznia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.569.2021.2.NF. Stwierdza on w niej , że usługa najmu wypełnia przytoczoną definicję, bez względu na to czy wykonywany jest w ramach działalności gospodarczej (jako jej przedmiot i istota) czy jako odrębne źródło przychodu w świetle ustawy o PIT a więc tzw. najem prywatny. Jeżeli tylko charakter stosunku prawnego, opartego na takiej umowie czyni z niego działanie długotrwałe wówczas korzyści z tego płynące są stałe. To zaś każe takie działanie uznać za działalność gospodarczą.

Jednak pomimo, iż wynajmujący jest w takim wypadku podatnikiem VAT, nie przesądza to o obowiązku rozliczania podatku z tego tytułu. Dzieje się tak za sprawą dwóch rodzajów zwolnień z VAT:

1. podmiotowego - służącego podatnikowi w przypadku gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 200 000 zł lub przewidywana jej wartość nie przekroczy w proporcji do okresu prowadzonej działalności w roku podatkowym tego poziomu. Dodać należy, że do limitu sprzedaży nie należy brać wartości m.in. transakcji związanych z nieruchomościami (a więc mieści się w tej kwocie najem) jeżeli mają one charakter czynności pomocniczych. O możliwości uznania czynności za pomocniczą pisał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.861.2020.2.MH. Organ uznał, że w przypadku gdy dana czynność jest stałym i niezbędnym elementem wbudowanym w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, wówczas nie może być uznana za pomocniczą. Przykładem czynności pomocniczej w stosunku do usług związanych z udostępnianiem lokali mieszkalnych jest wynajem miejsca parkingowego dla najemcy lokalu.
2. przedmiotowe w myśl art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w stosownych przepisach.
   
   Zapisy powyższe wskazują, iż w przypadku wynajmowania lokali na cele mieszkaniowe zastosowanie znajduje zwolnienie z VAT. Jednakże bardzo istotne znaczenie dla określenia właściwej wysokości VAT ma rozróżnienie pomiędzy wynajmem lokalu na cele mieszkaniowe a usługami związanymi z zakwaterowaniem. Zgodnie z art. 43 ust. 20 ww. ustawy zwolnienie nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, a więc do usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55).
   
   Dla ustalenia właściwej stawki VAT konieczne jest zatem ustalenie czy podatnik udostępniając lokale mieszkalne wynajmował je będzie na krótki okres, a wówczas czynność taka będzie świadczeniem usługi zakwaterowania czy też będzie wynajmował je jako nieruchomość na cele mieszkaniowe a więc w dłuższej perspektywie.
   
   Gdzie zatem przebiega granica pomiędzy tymi rodzajami wynajmowania lokalu mieszkalnego? W myśl opinii Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawartej w interpretacji indywidualnej z 5 stycznia 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.610.2021.3.JO, udostępnienie lokalu na cele mieszkaniowe wiąże się z przeniesieniem na stałe interesu życiowego osoby najemcy. W przypadku najmu krótkotrwałego mamy do czynienia z chwilowym, krótkotrwałym pobytem.

Umowa użyczenia

Umowa użyczenia w myśl art. 710 Kodeksu cywilnego polega na tym, że użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Zatem cechują ją nieodpłatność, tytuł darmy a więc brak ekwiwalentu za oddanie rzeczy do używania.

Z punktu widzenia VAT świadczenie pod tytułem darmym może być – w drodze wyjątku – uznane za opodatkowane gdyż działalność gospodarcza rozumiana jest w regulacjach tej ustawy również jako wykonywanie świadczenia usługi w sposób nieodpłatny. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 stycznia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.672.2020.2.EW, stwierdził, że nieodpłatnym świadczeniem jest takie, które dotyczy celów innych niż działalność gospodarcza podatnika. Zatem usługa nieodpłatna podlega opodatkowaniu pod warunkiem braku związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Oznacza to, na gruncie VAT iż jeżeli udostępnianie lokali mieszkalnych uchodźcom ukraińskim nie będzie miało celu związanego z działalnością gospodarczą, będzie opodatkowane. Związek taki nie wystąpi gdy np. podatnik prowadzący pensjonat zdecyduje się udostępnić bezpłatnie pokój uchodźcom. Bowiem nadrzędnym celem jest zapewnienie im dachu nad głową. Wystąpiłby on w przypadku gdyby bezpłatne udostępnianie następowało na rzecz ukraińskich pracowników przez polskiego przedsiębiorcę. Byłoby to bowiem związane z działalnością gospodarczą a zapewnienie im kwater stanowiłoby o tym powiązaniu. Znaczenie drugorzędne z pozycji przedsiębiorcy miałby fakt, iż dzięki użyczeniu lokali pracownicy zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe.

W sytuacji użyczenia lokalu VAT stanie się należny w przypadku osoby fizycznej, zobowiązanej do rozliczenia VAT z tytułu bezpłatnego udostępnienia lokum uchodźcom.

W omawianej kwestii kluczowe znaczenie ma rozporządzenie Ministra Finansów z 3 marca 2022 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych (Dz.U. z 2022 r. poz. 531). Dotyczy ono rozporządzenia Ministra Finansów z 25 marca 2020 r. w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych.

Zgodnie z nowymi regulacjami na okres przejściowy, do 30 czerwca 2022 r., obniżoną do wysokości 0% stawkę podatku stosuje się do m.in. dla wszystkich nieodpłatnych świadczeń usług określonych w art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, których celem jest pomoc ofiarom wojny na Ukrainie.

Stawka ta może znaleźć zastosowanie od nieodpłatnego świadczenia na rzecz:

• Rządowej Agencji Rezerw Strategicznych,
• podmiotów leczniczych w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej,
• jednostek samorządu terytorialnego.

Dla zastosowania tej preferencji niezbędne jest zawarcie pisemnej umowy pomiędzy podatnikiem świadczącym nieodpłatnie a którymś z ww. podmiotów.

Zdecydowano się na scentralizowanie pomocy uchodźcom. Zapewne w obawie przed nadużyciami jakie mogłyby wystąpić w przypadku użyczania bez pośrednictwa państwowego lub samorządowego.
Rozporządzenie daje możliwość stosowania stawki 0% dla nieodpłatnego świadczenia na rzecz ww. podmiotów od 24 lutego br., czyli od dnia rosyjskiego najazdu.

Adam Okonkwo