Własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości

Pytanie podatnika: Czy wydatki związane z nabyciem i remontem lokalu mieszkalnego stanowią wydatki, które umożliwiają skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania PIT dochodu ze sprzedaży mieszkania?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku złożonym w dniu 14 stycznia 2016 r., uzupełnionym pismem z dnia 6 kwietnia 2016 r. (data wpływu 11 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 29 marca 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.28.2016.1.MK, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 marca 2016 r. (data doręczenia 1 kwietnia 2016 r.), natomiast w dniu 11 kwietnia 2016 r. do tutejszego Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie z dnia 6 kwietnia 2016 r. (data nadania 7 kwietnia 2016 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 18 października 2013 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie położone w …, osiągając przychód w wysokości 97 000 zł. Mieszkanie otrzymał na podstawie umowy darowizny z dnia 22 marca 2012 r., Rep. A. nr …. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca uiścił należny podatek w wysokości 18 430 zł, gdyż sądził, że nie będzie w stanie wydatkować tych środków na poczet zakupu nowej nieruchomości w ustawowym terminie. Zmiana sytuacji rodzinnej i zawodowej spowodowały, że postanowił zakupić nowe mieszkanie w innym mieście, z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe.

W dniu 2 kwietnia 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, Rep. A. nr …. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązał się do wybudowania lokalu mieszkalnego oraz zawarcia z Wnioskodawcą notarialnej umowy sprzedaży pod warunkiem zapłaty przez nabywcę pełnej ceny.

Na poczet zakupu lokalu mieszkalnego Wnioskodawca wpłacał do dewelopera zaliczki ze środków własnych:

• dnia 9 kwietnia 2015 r. w kwocie 20 296 zł,
• dnia 10 kwietnia 2015 r. w kwocie 2 000 zł,
• dnia 29 kwietnia 2015 r. w kwocie 3 500 zł.

Aby zakupić mieszkanie Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny, którego celem było nabycie i remont lokalu mieszkalnego położonego w …. Spłata rat wraz z odsetkami od ww. kredytu hipotecznego od lipca 2015 r. do grudnia 2015 r., wyniosła łącznie 6 768 zł 70 gr. Jednym z warunków uzyskania kredytu było również zawarcie umowy ubezpieczenia na życie z UFK oraz zobowiązanie opłacenia składki za pierwsze 12 miesięcy trwania ochrony w łącznej kwocie 2 520 zł, którą Wnioskodawca uiścił w dniu 18 maja 2015 r.

W dniu 24 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca odebrał nieruchomość od dewelopera na podstawie protokołu przekazania lokalu mieszkalnego i rozpoczął prace remontowe. W okresie od sierpnia do grudnia 2015 r. Wnioskodawca wydatkował większość środków na różnego rodzaju prace remontowe (materiały budowlane, usługi remontowe, usługi projektowe).

Koszty aktów notarialnych: umowy deweloperskiej oraz umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i umowy sprzedaży wyniosły łącznie 2 497 zł 48 gr.

Do dnia zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego na Wnioskodawcę, czyli 24 listopada 2015 r., pełna cena sprzedaży została zapłacona deweloperowi środkami pochodzącymi z wpłat własnych i kredytu hipotecznego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodał, że sprzedaż w dniu 18 października 2013 r. nie była dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mieszkanie Wnioskodawca otrzymał na podstawie umowy darowizny, sprzedał je jako osoba prywatna. Po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca wypełnił PIT-39 i złożył go w Urzędzie Skarbowym w … w dniu 18 kwietnia 2014 r., za pośrednictwem drogi elektronicznej. Tego samego dnia podatek z tytułu PIT-39 w wysokości 18 430 zł, został uiszczony przelewem bankowym z konta osobistego. Wnioskodawca nie korzystał z innych ulg i zwolnień w odniesieniu do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku. Mieszkanie w … Wnioskodawca zakupił w tzw. „stanie deweloperskim”, oznacza to, że wszelkie przyłącza, media i instalacje oraz okna i drzwi zewnętrzne były zainstalowane, natomiast wykończenie mieszkania należało do obowiązku nabywcy.

W celu przystosowania mieszkania do zamieszkania zostały wykonane:

1. zakup usługi wykonania projektu aranżacji mieszkania,
2. zakup usługi wykonania prac remontowych,
3. wyburzanie oraz stawianie nowych ścian działowych wraz z wywiezieniem gruzu,
4. modernizacja instalacji elektrycznej wraz z instalacją opraw oświetleniowych w całym mieszkaniu,
5. modernizacje instalacji hydraulicznej i grzewczej,
6. wykonanie nowej posadzki betonowej w łazience,
7. wykonanie gładzi na wszystkich powierzchniach ścian i sufitów,
8. instalację drzwi wewnętrznych wraz z przystosowaniem otworów drzwiowych pod ich zabudowę,
9. wykonanie wykończenia podłóg: łazienka – płytki ceramiczne, sypialnia – wykładzina, salon z kuchnią i przedpokojem – żywica epoksydowa z lakierem poliuretanowym, dodatkowo zostały zainstalowane listwy przypodłogowe,
10. w łazience zostały zainstalowane baterie prysznicowe podtynkowe, stelaż podtynkowy od WC wraz z miską, umywalka wraz z baterią, brodzik wraz z kabiną prysznicową oraz płytki ceramiczne na wszystkich powierzchniach ścian,
11. malowanie sufitów i ścian farbą odporną na ścieranie,
12. zakup okapu kuchennego i podłączenie go do instalacji wentylacji mieszkania.

Sposobem udokumentowania powyżej wymienionych usług remontowych oraz zakupionych w ich ramach materiałów budowlanych są faktury imienne.

Mieszkanie po zakupie nie nadawało się do zamieszkania, w związku z tym konieczny był remont i dostosowanie go do zamieszkania. Dnia 2 kwietnia 2015 r. została zawarta przez Wnioskodawcę „umowa deweloperska” – umowa, na podstawie której deweloper zobowiązał się, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za świadczenie uiszczane przez nabywcę, zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377). Na podstawie podpisanej umowy deweloperskiej powstało roszczenie Wnioskodawcy wpisane do księgi wieczystej o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie na Wnioskodawcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu służącego zaspokajaniu Jego potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z ww. umową deweloperską przekazanie lokalu mieszkalnego miało nastąpić w formie pisemnego protokołu odbioru, co nastąpiło w dniu 24 sierpnia 2015 r. W protokole tym Wnioskodawca oświadczył, że przyjmuje mieszkanie w stanie zgodnym z umową deweloperską oraz odbiera klucze.

Umowa kredytowa została zawarta w dniu 11 maja 2015 r. z … S. A. z siedzibą w … pod adresem …. Celem udzielenia kredytu było nabycie nieruchomości kredytowanej oraz jej wykończenie. Środki były wypłacone w kilku transzach. Te dotyczące zapłaty za zakup nieruchomości były bezpośrednio przelewane z rachunku banku na rachunek dewelopera. Wypłaty transz miały miejsce w dniu 2 czerwca 2015 r. oraz w dniu 31 lipca 2015 r. Ostatnia transza przeznaczona na wykończenie została przekazana na osobisty rachunek bankowy Wnioskodawcy w dniu 2 września 2015 r. Umową kredytową Wnioskodawca został zobowiązany do zawarcia Umowy Ubezpieczenia na Życie z UFK i zapłaty składki za pierwsze 12 miesięcy trwania ochrony ubezpieczeniowej z góry, w łącznej kwocie 2 520 zł. Opłata ta została uiszczona w dniu 18 maja 2015 r. Dodatkowo, Wnioskodawca poniósł koszty za inspekcję nieruchomości przeprowadzaną przez pracownika banku. Inspekcja miała na celu potwierdzenie stanu faktycznego zaawansowania prac budowlanych oraz była warunkiem wypłat transz kredytowych. Opłaty miały miejsce w dniu 21 lipca 2015 r. oraz w dniu 14 stycznia 2016 r., w równych kwotach po 200 zł.

W skład poniesionych kosztów notarialnych umowy deweloperskiej z dnia 2 kwietnia 2015 r. wchodzą koszty sądowe, taksa notarialna, podatek od towarów i usług od taksy notarialnej oraz opłata za wypis aktu wraz z podatkiem od towarów i usług. Całkowita kwota pobrana za jego sporządzenie wyniosła 1 317 zł 27 gr, kwota ta została uiszczona gotówką po 50% przez każdą ze stron umowy, czyli dewelopera i Wnioskodawcę, tzn. po 658 zł 13 gr. W skład kosztów notarialnych umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy sprzedaży oraz ustanowienie hipoteki z dnia 24 listopada 2015 r. weszły: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna wraz z podatkiem VAT, opłaty sądowe oraz opłaty za wypisy w łącznej kwocie 1 839 zł 35 gr.

Przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w … Wnioskodawca wydatkował na: uiszczenie zaliczek na zakup mieszkania, spłatę rat kredytu, poniesienie kosztów związanych z uruchomieniem kredytu, zakup usług remontowych, zakup usług aranżacji wnętrz, poniesienie kosztów aktów notarialnych. Potwierdzeniem poniesionych kosztów są faktury imienne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy wydatki związane z nabyciem i remontem lokalu mieszkalnego położonego w …, poniesione w okresie od kwietnia 2015 r. do końca 2015 r. na:

1. wpłatę zaliczek ze środków własnych na poczet zakupu lokalu mieszkalnego,
2. opłatę rat wraz z odsetkami kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości od lipca 2015 r. do grudnia 2015 r.,
3. koszty poniesione na zawarcie umowy ubezpieczenia na życie z UFK oraz na inspekcję lokalu mieszkalnego,
4. koszty poniesione na dostosowanie mieszkania do zamieszkania oraz na zakup materiałów budowlanych,
5. koszty sporządzenia aktów notarialnych,
6. zakup okapu kuchennego, który podłączony jest bezpośrednio do instalacji wentylacji mieszkania

stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 i art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 199l r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie poniesione przez Niego wydatki na zakup i remont lokalu mieszkalnego, położonego w …, stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 199l r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307, ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Lokal mieszkalny został przez Niego nabyty w celu mieszkaniowym, nie był w momencie zakupu posiadaczem innej nieruchomości. Wnioskodawca mieszka w tym mieszkaniu od daty zameldowania, tj. 27 listopada 2015 r., a zakup był realizacją celu „posiadania dachu nad głową” Wnioskodawcy i Jego żony.

Zdaniem Wnioskodawcy przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, wszystkie poniesione przez Niego wydatki wymienione w pkt 4 uzupełnienia stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 199l r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. W szczególności wydatki wymienione w pkt a), b), c), e) stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt l lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast wydatki wymienione w pkt d), f) stanowią wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt l lit. d) ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruch...