Wycena nieruchomości przez biegłego na potrzeby PCC

Z uzasadnienia: Pojęcia: przeciętnych cen rzeczy stosowanych w danej miejscowości oraz przeciętnych cen z uwzględnieniem miejsca położenia rzeczy - nie muszą być tożsame, a mogą być istotnie różne, jeżeli za miejsce położenia rzeczy uzna się dzielnicę miejscowości podzielonej na wiele dzielnic. Odniesienie się do przeciętnych cen w wybranych tylko dzielnicach a nie do przeciętnych cen w danej miejscowości - przy prawidłowym stosowaniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - może mieć istotny wpływ na określenie wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Wolf-Kalamala, Sędziowie: NSA Jacek Brolik (sprawozdawca), NSA del. Anna Maria Świderska, Protokolant Szymon Mackiewicz, po rozpoznaniu w dniu 5 września 2012 r. na rozprawie w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej Przedsiębiorstwa [...] "O." sp. z o.o. z siedzibą w O. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 czerwca 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 216/10 w sprawie ze skargi Przedsiębiorstwa [...] "O." sp. z o.o. z siedzibą w O. na decyzje Dyrektora Izby Skarbowej w K. z dnia 1 grudnia 2009 r. nr [...], [...], [...] w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych:

1) uchyla zaskarżony wyrok w całości i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie,
2) zasądza od Dyrektora Izby Skarbowej w K. na rzecz Przedsiębiorstwa [...] "O." sp. z o.o. z siedzibą w O. kwotę 1.617 (jeden tysiąc sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 216/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargi Przedsiębiorstwa Produkcyjnego "O." Sp. z o. o. z siedzibą w K. na decyzje Dyrektora Izby Skarbowej w K. z dnia 1 grudnia 2009 r., Nr [...], w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Rozstrzygnięcie to zapadło w następującym, przyjętym przez Sąd pierwszej instancji, stanie faktycznym:

Aktem notarialnym z dnia 19 maja 2004 roku, Nr Rep. [...], Przedsiębiorstwo Produkcyjne "O." Sp. z o.o. z siedzibą w O. (dalej: "Przedsiębiorstwo", "Spółka") dokonało sprzedaży na rzecz D.M., K.T.-J. oraz M. B. udziałów wynoszących po 2/8 części we współwłasności nieruchomości położonej w K., dz. adm. P., obręb 20, utworzonej z działki nr 394/1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. K. Strony powyższej umowy uzgodniły cenę kupna każdego udziału na kwotę 100.000,00 zł. Od każdej z tych czynności notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od podanej przez strony ceny każdego udziału w przedmiotowej nieruchomości, tj. po 2.000,00 zł.

Po zapoznaniu się z treścią wskazanego powyżej aktu notarialnego Naczelnik Urzędu Skarbowego K., postanowieniem z dnia 5 lutego 2009 r., wszczął postępowanie podatkowe w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych. W ramach postępowania organ podatkowy wezwał strony do podwyższenia wartości rynkowej udziału 2/8 części wyżej wymienionej nieruchomości do kwoty 270.345,00 zł. Wobec nie wypełnienia przez strony treści wezwania, organ podatkowy, działając na podstawie art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.; dalej: "p.c.c.") w związku z art. 197 § 1 i § 2 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.; dalej: "Ordynacja podatkowa"), postanowieniem z dnia 26 maja 2009 roku powołał biegłego z listy rzeczoznawców majątkowych do sporządzenia opinii określającej wartość rynkową każdego sprzedanego udziału wynoszącego 2/8 części we współwłasności przedmiotowej nieruchomości według stanu z dnia sporządzenia umowy sprzedaży, tj. 19 maja 2004 r., oraz według cen z dnia powstania obowiązku podatkowego. Powołany rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową każdego wskazanego powyżej udziału na kwotę 168.941,00 zł, co, zdaniem Naczelnika Urzędu Skarbowego, odpowiadało definicji wartości rynkowej, o której mowa w art. 6 ust. 2 p.c.c. Organ ocenił, że wycena przedmiotowych udziałów w nieruchomości została wykonana prawidłowo z uwzględnieniem stanu technicznego nieruchomości, w oparciu o metodę - podejścia porównawczego. Bazując na ustaleniach biegłego organ podatkowy - w decyzjach z dnia 24 sierpnia 2009 r. - określił solidarnie, wszystkim stronom umowy zobowiązanie podatkowe w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie po 3.379,00 zł. Uwzględniając pobraną przez notariusza kwotę 2.000,00 zł, każdej ze stron umowy określono do zapłaty kwotę w wysokości 1379,00 zł.

W odwołaniu od powyżej powołanego rozstrzygnięcia Przedsiębiorstwo zarzuciło m.in. naruszenie art. 6 ust. 2 p.c.c. w brzmieniu obowiązującym w dniu 19 maja 2004 roku w związku z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn oraz ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 222 poz. 1629) poprzez ich niezastosowanie i niezgodne z prawem ustalenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości - a w konsekwencji określenie zobowiązania podatkowego z rażącym naruszeniem prawa. Ponadto skarżąca Spółka podniosła naruszenie art. 210 § 1 pkt 4 Ordynacji podatkowej poprzez podanie błędnej podstawy prawnej decyzji oraz art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej poprzez dopuszczenie jako dowodu w postępowaniu opinii biegłego sprzecznej z prawem.

Decyzjami z dnia 1 grudnia 2009 r. Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone decyzje, nie znajdując podstaw do ich uchylenia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że w odniesieniu do sprzedaży, tryb ustalenia podstawy obliczenia podatku w podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter szczególny, a w ramach tego, określenia wartości rynkowej dokonuje się na podstawie opinii biegłego. Organ odwoławczy stwierdził także, że operat szacunkowy wraz z aneksem, sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego, czynił zadość wymogom stawianym szacowaniom nieruchomości, określonym w: ustawie z dnia 21 sierpnia 19997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2063 ze zm.), rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września...