Nieruchomości i podatki (12) Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej i niemieszkalnej będącej środkiem trwałym

Przy sprzedaży nieruchomości będącej środkiem trwałym w pierwszej kolejności należy dokonać kwalifikacji do właściwego źródła przychodu. W zależności tej kwalifikacji, różnie będzie przedstawiała się sytuacja podatkowa zbywcy.

Nieruchomość będąca własnością podatnika, która jest kompletna, zdatna do użytku oraz jest wykorzystywana w działalności gospodarczej dłużej niż rok stanowi, zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT, środek trwały. Zasadniczo tego typu nieruchomość nie jest przeznaczona do celów handlowych, lecz użytkowych. Jako przykład takich nieruchomości możemy wskazać halę produkcyjną czy też mieszkanie przeznaczone na siedzibę firmy.

Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż środka trwałego stanowi, co do zasady, przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Należy jednak zauważyć, że ta reguła ogólna doznaje pewnego wyjątku. Otóż w myśl art. 10 ust. 3 ustawy PIT przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Jak pamiętamy, wspomniany art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT dotyczy sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego, która podlega opodatkowaniu wyłącznie, jeżeli odpłatne zbycie ma miejsce w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie.  W konsekwencji w świetle tego przepisu mamy do czynienia z sytuacją, w której sprzedaż nieruchomości będącej środkiem trwałym jest kwalifikowana do innego źródła niż działalność gospodarcza. Istotne jest jednak, aby taki składnik majątku firmowego nie był nieruchomością niemieszkalną.

WAŻNE

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, stanowiących środek trwały, jest uznawany za przychód z odrębnego źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT pomimo faktu, że nieruchomość ta była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

W celu lepszego zrozumienia treści przepisu zobrazujmy powyższy przypadek przykładem.

Przykład

Podatnik zakupił mieszkanie w 2010 r. Rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług informatycznych w 2016 r. i wtedy część mieszkania przeznaczył na siedzibę swojej firmy. Mieszkanie wprowadził do ewidencji środków trwałych. W 2019 r. podatnik postanowił to mieszkanie sprzedać. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość stanowiła środek trwały oraz miała charakter mieszkaniowy, to jej odpłatne zbycie należy kwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, co powoduje, że w tym przypadku podatek nie wystąpi, ponieważ od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie upłynęło więcej niż 5 lat.

Zaznaczmy, że odpłatne zbycie nieruchomości dokonane w powyższych okolicznościach powoduje, że uzyskany przychód zaliczany jest do innego źródła niż działalność gospodarcza. Powoduje to, że zarówno przychód, wszelkie koszty jak i ustalony dochód z takiej sprzedaży nie podlegają sumowaniu z innymi transakcjami wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej. Ponadto tego rodzaju dochód podatnik rozlicza w odrębnym zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

WAŻNE

Odpłatne zbycie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, będącej jednocześnie środkiem trwałym w firmie, stanowi osobne źródło przychodu, z którego dochód wykazywany jest na formularzu PIT-39.

Podsumowując powyższe możemy wskazać, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione muszą być następujące przesłanki: nieruchomość musi być wykorzystywana w działalności gospodarczej jako środek trwały, nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, a także nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności. Jeżeli wszystkie te warunki zostaną spełnione, to zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy PIT takie odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie zaliczane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań istotne jest rozróżnienie, kiedy mamy do czynienia z nieruchomością o charakterze mieszkalnym, a kiedy o charakterze użytkowym, gdyż warunkuje to kwalifikację odpłatnego zbycia takiego składnika majątku do dwóch odrębnych źródeł przychodu. Istotne dla przedsiębiorców staje się zatem wyjaśnienie, jakie są kryteria rozgraniczające budynki mieszkalne od niemieszkalnych.

...