Nieruchomości i podatki (13) Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności – przychód, koszty, dochód

W poprzedniej lekcji zajmowaliśmy się kwalifikacją przychodu do odpowiedniego źródła. Dzisiaj o sposobie ustalenia przychodu, kosztu i dochodu w przypadku nieruchomości zbywanej w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku,  o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków. Przeanalizujmy zatem poszczególne elementy rozliczenia sprzedaży środka trwałego.

Po pierwsze w momencie dokonania sprzedaży środka trwałego po stronie przedsiębiorcy powstaje przychód podatkowy. Art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy zaleca w tym zakresie odnieść się bezpośrednio do treści art. 19 ustawy PIT. Tam też możemy przeczytać, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Natomiast wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych, stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku,  z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Podmioty prowadzące działalność gospodarczą określają podatkowy przychód w oparciu o cenę uzyskaną ze sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że ustalona cena musi odpowiadać wartości rynkowej. W przeciwnym wypadku urząd skarbowy ma prawo wezwać podatnika do wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Tak wynika z treści art. 19 ust. 4 ustawy PIT.

Kolejnym elementem składowym rozliczenia odpłatnego zbycia nieruchomości będącej środkiem trwałym są koszty uzyskania przychodów.

W tym zakresie musi przede wszystkim odnieść się do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT. Artykuł ten wskazuje, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,  o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Poprzez wydatki na nabycie środków trwałych należy rozumieć wszelkie wydatki obejmujące zarówno cenę nabycia czy też koszt wytworzenia, jak i ogół wydatków związany z zakupem (wybudowaniem) poniesionych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Co istotne ogół tych wydatków jest pomniejszany o sumę dokonanych przez podatnika odpisów amortyzacyjnych. Taki zapis ma chronić przed możliwością podwójnego ujmowania w rozliczeniu podatkowym tego samego kosztu, raz w momencie dokonywania odpisów amortyzacyjnych, drugi raz w chwili odpłatnego zbywania tego samego środka trwałego.

WAŻNE

Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży, a kosztem nabycia bądź wytworzenia nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że z kategorii kosztów podatkowych podatnik musi wyłączyć dokonane do dnia sprzedaży odpisy amortyzacyjne.  W konsekwencji kosztem uzyskania przychodu będzie nieumorzona dotychczas wartość początkowa środka trwałego.

...