Kiedy cena znacząco odbiega od rynkowej?

W przepisach podatkowych nie ma jednoznacznej definicji "znaczącego odbiegania wartości wyrażonej w cenie od wartości rynkowej". Jest to pojęcie względne, które podlega indywidualnej ocenie w każdym przypadku przez organ podatkowy.

Jednakże, w orzecznictwie sądowym i praktyce organów podatkowych przyjmuje się, że cena sprzedaży znacząco odbiega od wartości rynkowej, jeżeli różnica między nimi przekracza typowe wahania cen rynkowych dla danego rodzaju towaru lub usługi. Pewną wskazówką może być też przepis art. 19 ustawy o PIT:

„Art. 19. 1. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

2. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

3. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

4. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

5. W przypadku transakcji kontrolowanej w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 6 wartość zbytych nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy ustala się na podstawie przepisów art. 23o i art. 23p.”

Znaczące odbieganie ceny sprzedaży od wartości rynkowej może być spowodowane różnymi czynnikami.

Można wskazać np. na relacje między stronami transakcji. Transakcje między podmiotami powiązanymi (np. członkami rodziny, spółkami z tej samej grupy kapitałowej) są szczególnie narażone na ryzyko manipulacji cenami.

Zmiany koniunktury gospodarczej, sezonowość czy lokalne uwarunkowania mogą wpływać na stosowane w danym momencie lub na danym obszarze ceny.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest stan przedmiotu transakcji - indywidualne cechy towaru lub usługi, takie jak stan techniczny, marka, wiek czy lokalizacja, mogą wpływać na jego wartość.

Strony transakcji mogą mieć różne motywacje do ustalenia ceny odbiegającej od wartości rynkowej, np. chęć optymalizacji podatkowej czy ukrycia rzeczywistego charakteru transakcji. Ale i zbywcy będący w trudnej sytuacji często mogą zaakceptować cenę znacząco odbiegającą od rynkowej. Warto jednak pamiętać, że taka argumentacja nie spowoduje odstąpienia od kwestionowania ceny. Strony co prawda mają możliwość dowolnego kształtowania stosunków umownych, ale nie wpływa to na ustalone w prawie podatkowym sposoby określania podstawy opodatkowania.

Cena odbiegająca w górę i w dół

Kwestiami związanymi ze znaczącym odbieganiem od ceny rynkowej zajmują się czasami również sądy administracyjne. W jednym z uzasadnień czytamy:

„(…) ustalenie wartości rynkowej rzeczy lub praw (zgodnie z procedurą opisaną w art. 19 ust. 3 i 4 u.p.d.f.) ma miejsce nie tylko w sytuacji, w której cena określona w umowie została zaniżona, ale również w przypadku jej zawyżenia. Ustawodawca wskazuje jedynie, że wartość ta "odbiega" od wartości rynkowej, nie precyzując, czy chodzi o "odbieganie" in plus, czy in minus. Tym samym, kierując się zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere nie można rozróżniać sytuacji na etapie interpretacji prawa, gdy owe rozróżnienie nie zostało przewidziane przez ustawodawcę.

W piśmiennictwie wskazuje się, że nie sposób w zasadzie podać wyczerpującego katalogu przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie albo zawyżenie ceny sprzedaży w stosunku do wartości rynkowej rzeczy. W obrocie gospodarczym zdarzają się bowiem częstokroć sytuacje bardzo atypowe, które mogą wpływać na wysokość ceny (tak: A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, wyd. V, LEX/el., 2015).

Tytułem przykładu wskazuje się na następujące przyczyny uzasadniające odbieganie ceny od wartości rynkowej nieruchomości: duże jej zniszczenie, ponadstandardowe wyposażenie, potrzeba szybkiego jej zbytu przy stosunkowo dużej ich podaży na rynku, wysoki popyt na nieruchomości na danym rynku przy stosunkowo niskiej ich podaży, plany budowy znaczących obiektów budowlanych, takich jak autostrada, hipermarket itp.”

Redakcja podatki.biz