Nieruchomości i podatki (4) Ustalenie daty nabycia w przypadku kupna

W poprzednich lekcjach wyjaśniliśmy, jaka jest różnica pomiędzy sprzedażą nieruchomości w warunkach działalności gospodarczej, a dokonywaną w wykonywaniu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jeżeli podatnik definitywnie ustali, że sprzedaż wybudowanego domu nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to pozostaje do przeanalizowania drugi warunek wpływający na opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zgodnie z zasadami określonymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, mianowicie dokonanie odpłatnego zbycia przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie.

Dla określenia skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie. Następnym krokiem jest ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, właściwe obliczenie oraz rozliczenie podatku.

Wszystkie powyższe zagadnienia będą przedmiotem analizy w kolejnych lekcjach - odniesiemy się w nich do różnych form nabycia nieruchomości oraz przedstawimy najważniejsze zagadnienia związane z określeniem przychodu, kosztu oraz dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Nabycie nieruchomości w drodze kupna

Na wstępie należy wskazać, żepojęcie „nabycia” należy rozumieć w sposób szeroki, co oznacza, że obejmuje ono nie tylko nabycie w drodze zakupu na podstawie umowy, ale także wszelkie inne czynności, w oparciu o które podatnik staje się właścicielem całości lub części nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że najpowszechniejszym sposobem nabycia własności nieruchomości jest jej zakup. Kwestie związane z ustaleniem momentu nabycia reguluje Kodeks cywilny. Jak czytamy  w art. 155 § 1 KC umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast, zgodnie z art. 158 KC umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta  w formie aktu notarialnego.

W świetle powyższych przepisów zakup nieruchomości odbywa się to w formie aktu notarialnego, który jednocześnie wyznacza datę nabycia. W rezultacie pięcioletni okres opodatkowania należy obliczać od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie rozumiane jako przeniesienie własności na podstawie aktu notarialnego.

Istotnym jest, aby podatnicy mieli na uwadze, że wyłącznie umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego wyznacza moment nabycia nieruchomości. Takiego skutku nie wywołuje umowa przedwstępna, której założeniem jest zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

...