Nieruchomości i podatki (7) Prywatna sprzedaż nieruchomości i PIT – Przychód, koszty nabycia, koszty poniesione w trakcie posiadania

Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości, a okoliczności transakcji nie wykazują cech pozarolniczej działalności gospodarczej, i dodatkowo odpłatne zbycie ma miejsce w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to powstaje obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od dokonanej sprzedaży.

Opodatkowanie dochodu z prywatnej sprzedaży nieruchomości

Jak czytamy w art. 30e ust. 1-2 ustawy PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Powyższy przepis wskazuje, że  podatek wymierzany jest od dochodu, którym jest różnica pomiędzy przychodem a kosztem podatkowym. W celu prawidłowego rozliczenia podatku konieczne jest właściwe ustalenie przychodu oraz kosztu.

Przychód

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy, w wysokości wartości rynkowej. Jak natomiast wynika z brzmienia art. 19 ust. 3 ustawy PIT, wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych, stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Treść cytowanych przepisów wskazuje zatem, że cena sprzedaży nieruchomości musi odpowiadać wartości rynkowej. Zaniżenie ceny sprzedaży, które jest nieuzasadnione i nie ma przełożenia na czynniki ekonomiczne, powoduje, że organ podatkowy ma prawo do określenia przychodu zgodnie z wartością rynkową.

Zasady ustalania tejże wartości zostały określone w art. 19 ust. 4 ustawy PIT. Jak możemy przeczytać w tym przepisie - jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

WAŻNE

Przychód ze sprzedaży nieruchomości określa cena wskazana w umowie (akcie notarialnym). Jeżeli jednak cena ta znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy posiada uprawnienie do określenia przychodu w wysokości odpowiadającej cenie rynkowej.

Drugim krokiem jest określenie kosztów uzyskania przychodu. W tym aspekcie po pierwsze trzeba sięgnąć do art. 22 ust. 6c ustawy PIT. Jak możemy przeczytać w tym przepisie koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.  a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Dodatkowo zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy PIT wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

...