Czy wynajmujący mieszkania zyskają lepszą ochronę przed tzw. dzikimi lokatorami?

Prywatni właściciele mieszkań mogą korzystać z umów najmu okazjonalnego (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali) oraz najmu instytucjonalnego (w przypadku właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali). Instytucje te wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości prywatnych względem nierzetelnych najemców (np. zalegających z zapłatą czynszu, dopuszczających do powstania szkód w lokalu). Jednym z przejawów wzmocnienia pozycji właściciela jest możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji i wyeksmitowania najemców, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich obowiązków - czytamy w odpowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii na interpelację poselską.

Interpelacja nr 3480 do ministra rozwoju i technologii w sprawie praw osób wynajmujących nieruchomości

Szanowny Panie Premierze,

zwracam się do Pana Premiera w sprawie praw osób wynajmujących mieszkania na terenie Polski. Obserwując rynek najmu w Polsce oraz problemy, z jakimi borykają się wynajmujący dostrzegam konieczność podjęcia działań legislacyjnych mających na celu poprawę sytuacji wynajmujących.

W Polsce obowiązują przepisy regulujące stosunki między wynajmującymi a najemcami, jednakże w praktyce ich egzekwowanie napotyka na liczne trudności. Najczęściej problem dotyczy najemców oraz cen wynajmu, niemniej z drugiej strony problemy także dotykają wynajmujących w związku z niedostateczną ochroną prawną tych osób. Obecna sytuacja prowadzi do wielu nadużyć, dochodzi m.in. do sytuacji, w których potencjalni najemcy mają większą swobodę prawną, nawet jeśli okażą się tzw. dzikimi lokatorami.

Powyższa sprawa budzi moje poważne obawy, dlatego zwracam się do Pana Premiera z prośbą o odpowiedź na niniejsze pytania:

1. Czy rząd planuje wprowadzenie zmian legislacyjnych mających na celu lepszą ochronę praw wynajmujących nieruchomości, w szczególności w kontekście sytuacji z tzw. dzikimi lokatorami?
2. Czy istnieją plany na wprowadzenie regulacji, które umożliwiłyby wynajmującym łatwiejszy dostęp do informacji o potencjalnych najemcach, np. poprzez rejestry dłużników?

Poseł Jarosław Wałęsa

Gdańsk, dnia 18 czerwca 2024 r.

Odpowiedź na interpelację nr 3480 w sprawie praw osób wynajmujących nieruchomości

Szanowny Panie Marszałku,

odpowiadając na interpelację nr 3480 wniesioną przez Pana Posła Jarosława Wałęsę w sprawie praw osób wynajmujących nieruchomości informuję, że rozwiązania przewidziane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego¹, dalej: u.o.p.l., są wynikiem kompromisu pomiędzy z jednej strony interesami właścicieli lokali, a z drugiej - interesami osób korzystających z tych lokali.

Obowiązek uchwalenia ustawy regulującej ochronę praw lokatorów wynika z przepisów Konstytucji RP² - art. 75 wprost wprowadza wymóg, aby ochrona praw lokatorów unormowana została na poziomie ustawowym. Standard ochrony praw lokatorów określa art. 76 Konstytucji RP nakładający na ustawodawcę obowiązek uchwalenia ustawy regulującej zakres ochrony użytkowników i najemców „przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”. Przepis ten stanowi podstawę ustawowej regulacji określającej zasady ustalania opłat za korzystanie z lokali, jak również przyjęcia rozwiązań chroniących prawa lokatorów jako słabszej strony stosunku najmu.

Sposób sformułowania art. 75 i art. 76 Konstytucji RP wskazuje na to, że gwarantowane w nim prawa dotyczące szczególnej ochrony praw lokatorów zostały ukształtowane jako tzw. normy programowe (zasady polityki państwa). Należy zaliczyć do nich m.in. nakaz odpowiedniego uregulowania stosunków między wynajmującymi lokale a osobami używającymi ich w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, jak również nakaz zabezpieczenia osób używających mieszkań przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Kwestie te należy rozpatrywać w kontekście priorytetowego traktowania potrzeb mieszkaniowych obywateli jako jednej z najbardziej fundamentalnych potrzeb egzystencjalnych.

Wymaga zauważenia, iż niezmienne jest stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie z którym eksmisja z mieszkania bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością narusza godność człowieka i nie może być akceptowana. Zakaz naruszania godności człowieka ma charakter bezwzględny. Stąd też przepisy u.o.p.l. lokatorów wprowadzają rozwiązania, które w sposób szczególny chronią wybrane najsłabsze kategorie lokatorów przed eksmisją na tzw. „bruk”, a tym samym chronią przed bezdomnością. Konieczność badania z urzędu przez sąd, czy osobom eksmitowanym należy przyznać prawo do zawarcia umowy w ramach najmu socjalnego, jak i potrzeba zapewnienia oraz wskazania przez gminę odpowiedniego lokalu w ramach najmu socjalnego, opóźniają moment doprowadzenia do przymusowego opróżnienia mieszkania zajmowanego przez najemcę, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków związanych z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Trzeba jednak zaznaczyć, iż w wypadku, gdy gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu w ramach najmu socjalnego w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu zgodnie z art. 18 ust. 5 u.o.p.l. przysługuje prawo do otrzymania od gminy stosownego odszkodowania, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny³.

Wskazane gwarancje wynikają z nadrzędnej potrzeby ochrony praw człowieka i podstawowych wolności. Art. 30 Konstytucji RP stwierdza bowiem, iż przyrodzona i niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności oraz praw człowieka i obywatela. Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz publicznych.

Z powyższego wynika nałożony na ustawodawcę i rząd obowiązek, aby podmiotom znajdującym się w szczególnej sytuacji osobistej, materialnej lub rodzinnej, wobec których orzeczono nakaz opróżnienia lokalu zajmowanego na cele mieszkaniowe, udzielono przynajmniej minimalnych gwarancji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Przymusowe opróżnienia lokali mieszkalnych nie mogą bowiem prowadzić do bezdomności. Eksmisja osoby znajdującej się w trudnej sytuacji życiowej, bez wskazania jakiegokolwiek lokalu lub pomieszczenia, do którego ma ona nastąpić, czyli dokonanie tzw. eksmisji „na bruk”, nie może być bowiem uznana za dopuszczalna w świetle obowiązku poszanowania godności człowieka. Może ona dotyczyć tylko wyjątkowych sytuacji (np. sprawców przemocy domowej), co obowiązujące przepisy prawa sankcjonują. Z drugiej strony wobec ograniczonych zasobów mieszkaniowych będących w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego konieczne jest wprowadzenie zasad ograniczających prawo własności i konieczność znoszenia przez właściciela lokalu - w ograniczonym czasowo zakresie i za stosownym odszkodowaniem - korzystania z niego przez inne osoby.

Pomimo, iż prawo własności jest jednym z najsilniej chronionych praw majątkowych, gwarantowanych bezpośrednio przez art. 64 Konstytucji RP, to regulacje zawarte w u.o.p.l. ograniczają prawo własności w celu ochrony innej wartości o podstawowym znaczeniu dla egzystencji człowieka, jaką jest potrzeba zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatora. Na ograniczenie prawa własności zezwala bowiem art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, o ile ograniczenia te zostaną wprowadzone w drodze ustawy i nie będą naruszały „istoty prawa własności”. W przypadku najmu lokalu jest nią prawo właściciela do rozporządzania swym lokalem oraz czerpania korzyści z tego tytułu, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z potrzeby ochrony praw lokatorów jako słabszej ekonomicznie strony umowy. Dlatego też u.o.p.l. przedkłada pewne interesy lokatorów ponad uprawnienia właściciela, co widać przykładowo w silniejszej ochronie trwałości stosunku najmu (art. 11) oraz we wzmocnieniu ochrony określonych kategorii lokatorów przed eksmisją (art. 14), a także ochronie przed nadmiernym czynszem i opłatami z tytułu korzystania z lokalu (art. 8a i 9).

Podkreślić jednocześnie należy, że u.o.p.l. reguluje kilka umów nazwanych przeznaczonych do zastosowania w stosunkach najmu. Każda z tych umów jest dedykowana innej grupie podmiotów wynajmujących mieszkania. Standardowe umowy najmu zawierane na zasadach ogólnych (forma zwykła) są dedykowane dla zasobu publicznego (przede wszystkim gmin) i z założenia silniej chronią lokator&oa...