Skutki w PIT sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w działalności
![](/media/Image/artykuly/artykuly_top/malzenstwo7.jpg)
Małżonkowie sprzedali mieszkanie, które było ich wspólną własnością. Mieszkanie to było wykorzystywane w działalności gospodarczej żony (środek trwały). Czy zapłacone odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w celu zakupu lokalu mogą być kosztem przy jego sprzedaży? Czy małżonkowie powinni ująć w deklaracji PIT-39 odpisy amortyzacyjne nieruchomości naliczane w ciężar jednoosobowej działalności gospodarczej żony?
Z wnioskiem o interpretację zwróciło się małżeństwo (współwłasność majątkowa). Żona prowadzi działalność gospodarczą w zakresie krótkoterminowego najmu mieszkań, nie prowadzi działalności w zakresie handlu nieruchomościami. W 2017 r. małżonkowie kupili (kredyt) od osoby fizycznej mieszkanie - lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Celem nabycia nieruchomości było czerpanie dochodów z wynajmu w ramach jednoosobowej działalności żony i nie zmieniło się to do momentu jego sprzedaży. Obecnie oprócz ww. nieruchomości małżonkowie posiadają dom jednorodzinny, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe żony. Mąż ponadto jest właścicielem nieruchomości, którą otrzymał w darowiźnie w 2013 r. i realizuje w niej swojej cele mieszkaniowe.
Żona prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, do której w 2017 r. przyjmuje ww. mieszkanie jako środek trwały i jest ono amortyzowane, a koszty są ujmowane w ciężar prowadzonej działalności. W 2021 r. wycofała to mieszkanie z majątku firmy. W 2022 r. małżonkowie zdecydowali się na sprzedaż tego mieszkania, w związku z czym, sporządzona zostaje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Z uzyskanych ze sprzedaży mieszkania pieniędzy małżonkowie spłacają pozostałą do spłaty wartość kapitałową kredytu mieszkaniowego, a zatem wydatkują część pieniędzy na cele mieszkaniowe.
Małżonkowie złożyli deklaracje PIT-39 wraz z czynnym żalem po terminie (we wrześniu 2023 r.), wyliczając wysokość zobowiązania podatkowego w następujący sposób:
- w pozycji 20. (Przychód) deklaracji PIT-39, każdy z małżonków wykazuje połowę ceny sprzedaży z aktu notarialnego poświadczającego sprzedaż mieszkania;
- w pozycji 21. (Koszty uzyskania przychodów) deklaracji PIT-39, każdy z małżonków wykazuje połowę kosztów uzyskania przychodów, na których zarachowanie składają się:
- powiększona o wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych na podstawie art. 22 ust. 6f Ustawy o PDOF, suma kosztu nabycia nieruchomości wynikającego z aktu notarialnego, taks notarialnych i podatków pobranych przez notariusza przy wstępnej umowie sprzedaży, jak i umowie sprzedaży,
- zapłacone odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w celu sfinansowania zakupu nieruchomości,
- koszt pośrednika przy sprzedaży mieszkania - wartość brutto zapłaconej przez Zainteresowanego faktury VAT za sporządzenie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości;
- w pozycji 25. deklaracji PIT-39, każdy z małżonków deklaruje, że w przeciągu trzech lat przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na wydatki mieszkaniowe, a zatem wykazuje pełną kwotę dochodu jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PDOF.
W związku z powyższym małżonkowie zapytali:
- czy poprawnie uznali zapłacone odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w celu zakupu nieruchomości za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości,
- czy pomimo uchybienia terminu złożenia deklaracji PIT-39, mieli prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PDOF,
- czy powinni ująć w pozycji 22. (Suma odpisów amortyzacyjnych) deklaracji PIT-39, odpisy amortyzacyjne nieruchomości naliczane w ciężar jednoosobowej działalności gospodarczej żony,
- czy poprawnie zarachowali wysokość kosztu uzyskania przychodu.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji stwierdził:
Źródła przychodów
Przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną. Z opisu sprawy wynika, że w 2017 r. małżonkowie zakupili we współwłasności lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.
W świetle powyższego, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2022 r. wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stanowi przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia. Z treści wniosku wynika, że zakupiony w 2017 r. lokal mieszkalny małżonkowie sprzedali w 2022 r.
Zatem wskazać należy, że odpłatne zbycie w 2022 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nabytego przez małżonków do wspólności majątkowej małżeńskiej w 2017 r., stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że do kosztów odpłatnego zbycia małżonkowie mogą zaliczyć koszt ...
DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.
Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.
REJESTRACJA
dla nowych użytkowników
LOGOWANIE
dla użytkowników podatki.biz
DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?
Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:
- ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
- narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
- kalkulatorów i baz danych
- działów tematycznych zawierających pogłębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
- strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
- newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą
Czas rejestracji - ok. 1 min
Uwaga
Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »
Ostatnie artykuły z tego działu
- Ulga dla pracującego seniora także przez część roku
- Ulga termomodernizacyjna: Lokal to nie budynek mieszkalny
- Problemy samotnych rodziców ze skorzystaniem z preferencyjnego rozliczenia
- Inwestycja rozpoczęta przed 2023 r. a ulga na zabytki - MF wyjaśnia
- Rozszerzenie wspólności majątkowej, dopisanie do umowy kredytu a ulga mieszkaniowa w PIT
- Ulga termomodernizacyjna: Nie odliczysz wydatku poniesionego w trakcie budowy
- Prawo do ulgi dla samotnego rodzica po rozwodzie
- Sprzedaż domu przed 15 lutego a prawo do ulgi termomodernizacyjnej
- WSA. Zaciągnięty kredyt nie może być wydatkiem na cele mieszkaniowe
- Możliwość odliczenie wpłat na IKZE przedsiębiorcy od dochodu z pracy